原標(biāo)題：住房租賃市場亂象頻發(fā) 全國人大代表建議

加快住房租賃立法增強(qiáng)承租者安全感

 法治日報(bào)記者　　趙晨熙

安居才能樂業(yè)，對于很多在異地打拼的年輕人來說，租房是他們開啟城市生活的“第一站”，如何構(gòu)建良性的房屋租賃市場氛圍，讓他們“租得起、住得好”，是住房租賃市場發(fā)展的重中之重。

近年來，國家一直高度重視住房租賃市場發(fā)展。黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。今年的政府工作報(bào)告提出，要支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

然而在火熱的租房市場中，租房亂象屢屢發(fā)生，嚴(yán)重侵犯了租賃雙方特別是租房者的合法權(quán)益。多名全國人大代表在接受《法治日報(bào)》記者采訪時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前我國住房租賃市場法治建設(shè)不夠健全，住房租賃專項(xiàng)立法的缺失，使得租賃雙方諸多權(quán)益缺乏法律明確規(guī)定，應(yīng)加快推進(jìn)住房租賃市場立法，健全租房市場，遏制租房亂象，增強(qiáng)承租者的“安全感”。

租房市場“步步驚心”

最近因?yàn)閾Q房的事，讓租住在北京市朝陽區(qū)某小區(qū)的馬翔宇生了一肚子悶氣。

為了換間更大的房子，馬翔宇在現(xiàn)租住房屋即將到期前就告知房東不再續(xù)租，原本同意的房東卻在退房時(shí)變卦了，先是以馬翔宇未提前一個(gè)月告知，他還要另尋租戶為由拒退押金，此后又以屋內(nèi)墻壁有多處掛鉤痕跡為由要求經(jīng)濟(jì)賠償。

當(dāng)初為了省下中介費(fèi)，馬翔宇和房東自行簽訂了租房合同，但合同內(nèi)容既不細(xì)致也不規(guī)范，為避免繼續(xù)扯皮，馬翔宇只得放棄了押金。

剛從老家來北京時(shí)，馬翔宇就曾因租房吃過虧。當(dāng)時(shí)他在一家中介機(jī)構(gòu)的推薦下選擇了某三家合租的住房，中介承諾是三居室，但他入住后才發(fā)現(xiàn)，他住的是由客廳改的隔斷間，由于隔斷材料不好導(dǎo)致隔音、保溫效果都很差。

像馬翔宇一樣遭遇過“租房坑”的人不在少數(shù)，在一些租房論壇和租房軟件評論區(qū)內(nèi)，很多人都在吐槽租房市場的“步步驚心”：中介機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源，入住環(huán)境與宣傳相差大；違規(guī)改造打隔斷，一居室變?nèi)鹤夥?，甚至按床位出租；隱瞞房屋虧欠水電費(fèi)，要現(xiàn)任租戶承擔(dān)；退房時(shí)被要求繳納部分衛(wèi)生費(fèi)……

即便選擇繞開中介機(jī)構(gòu)，通過房東直租，也可能遭遇多收取租房押金、房屋頻繁漲價(jià)、房東因故退押金不再續(xù)租、退房時(shí)以房屋有損為由要求賠償、二房東私自轉(zhuǎn)租后跑路等諸多情況。

記者注意到，租房市場亂象的受害者多以租房者為主，而在發(fā)生糾紛后，多數(shù)人往往自認(rèn)倒霉，害怕因?yàn)樗饕航鸬惹闆r付出更大的經(jīng)濟(jì)和時(shí)間成本。

“在住房租賃關(guān)系中，租客往往是弱勢群體，其權(quán)益難以得到有效保障?！比珖舜蟠?、58同城CEO姚勁波多年來一直關(guān)注住房租賃市場發(fā)展，他發(fā)現(xiàn)租客遭遇“隨意漲價(jià)”“克扣押金”甚至“斷水?dāng)嚯姟钡惹闆r并不鮮見。這種行為既損害了租客的利益，也極大擾亂了住房租賃市場秩序。

盡快補(bǔ)齊法律短板

在姚勁波看來，要想讓更多人能夠放心地把租房作為一項(xiàng)住房長期方案，就必須維護(hù)其合法權(quán)益，這就需要不斷健全住房租賃市場法治建設(shè)，增強(qiáng)承租者的“安全感”。

全國人大代表、河南省新鄉(xiāng)市糖業(yè)煙酒有限責(zé)任公司董事長買世蕊對此表示認(rèn)同。她認(rèn)為，當(dāng)前住房租賃市場亂象頻出，是因?yàn)槿狈γ鞔_的、具有約束力的法律規(guī)定，導(dǎo)致租賃雙方的一些權(quán)益得不到保障。

買世蕊指出，我國早期的房地產(chǎn)相關(guān)法律制度主要將商品房開發(fā)、銷售作為重點(diǎn)，因此主要是針對房屋買賣作出規(guī)定，在房屋租賃立法上相對不足。比如，對于市場監(jiān)管、租期、租價(jià)和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益等沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致租房者的基本權(quán)益難以得到保障。

“當(dāng)前城市住房正在逐步由‘重售輕租’向‘租售并舉’轉(zhuǎn)變，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)住房租賃市場健康有序發(fā)展?！辟I世蕊建議加快推進(jìn)住房租賃立法，通過出臺一部可操作性的法律來規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。法律中應(yīng)將住房租賃市場中政府的權(quán)力、租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)等明確界定清楚，還要用法律保障租購?fù)瑱?quán)、租房者平等享受城市公共服務(wù)等。

姚勁波建議盡快補(bǔ)齊租房市場立法領(lǐng)域的短板，完善房屋租賃制度頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)明確房屋租賃雙方權(quán)益和中介公司責(zé)任，建立快速解決房屋租賃糾紛機(jī)制，讓解決租房糾紛問題有法可依，同時(shí)要在交易環(huán)節(jié)加強(qiáng)承租者權(quán)益保障，使租房切實(shí)成為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要途徑。

“通過法律明確房屋租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，才能從根本上建立一個(gè)健康可持續(xù)的住房租賃市場?！睂τ谌绾瓮晟谱》孔赓U相關(guān)立法，復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授季立剛有自己的思考。

季立剛認(rèn)為，目前我國住房租賃相關(guān)法律法規(guī)對房屋租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系規(guī)定過于原則化，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步細(xì)化明確。比如，明確出租人收取租金的權(quán)利、監(jiān)督房屋使用情況的權(quán)利、主張損害賠償?shù)臋?quán)利，依照合同約定交付房屋、保持房屋適于使用、無正當(dāng)理由不得隨意違約驅(qū)趕承租人等義務(wù)。對于承租人，則應(yīng)明確其獲取房屋權(quán)屬信息的權(quán)利、對所租房屋的獨(dú)占權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)及購買權(quán)、承租人地位的承繼權(quán)，按照約定期限支付租金、按照約定用途使用房屋的義務(wù)等。

針對住房租賃市場，當(dāng)前包括北京、上海、江蘇等一些地方已經(jīng)進(jìn)行了地方立法嘗試。比如，2022年9月1日起施行的《北京市住房租賃條例》對加強(qiáng)政府調(diào)控、穩(wěn)定租金水平等作出規(guī)定，并對出租方、承租方、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)方的權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行明確規(guī)范。

在買世蕊看來，當(dāng)前各地關(guān)于住房租賃的地方立法有很多優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)，為出臺全國性立法提供了借鑒，應(yīng)加快推進(jìn)住房租賃立法工作。

多措并舉加大供給

發(fā)展住房租賃市場，滿足居民需求，增加供給非常重要，在不少業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前房屋租賃市場中市場供給不足，是導(dǎo)致租金高、市場混亂等問題的一大原因。

早在2016年國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中就提出鼓勵培育市場供應(yīng)主體，發(fā)展住房租賃企業(yè)，著力推動除公共租賃住房外的商品租賃住房發(fā)展。

目前大城市租賃人口比例不斷增加，姚勁波建議多措并舉加大租賃房源供給。租房供應(yīng)主體方面，應(yīng)鼓勵多方主體加入租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)，引導(dǎo)民眾將閑置住房用于出租。同時(shí)，可進(jìn)一步放寬承租人租房時(shí)的公積金提取限額，并考慮租金抵扣個(gè)人所得稅。此外，政府、房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)也應(yīng)多方合作，在大型工業(yè)園區(qū)、商業(yè)區(qū)周邊增加經(jīng)濟(jì)型公寓，進(jìn)一步保障勞動者的就業(yè)和生活。

全國人大代表、天津大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授張水波注意到，當(dāng)前整體住房租賃市場供給還是以散戶狀態(tài)為主，缺少專營租賃服務(wù)的機(jī)構(gòu)，對此，他提出了探索長租房市場建設(shè)的建議。

“探索長租房市場建設(shè)，支持發(fā)展專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)是關(guān)鍵?！睆埶ㄕJ(rèn)為，要著力發(fā)展法人主體的專業(yè)長租機(jī)構(gòu)，管理運(yùn)營機(jī)構(gòu)化長租房并形成市場規(guī)模。一方面，長租機(jī)構(gòu)通過標(biāo)準(zhǔn)化改造出租，能有效盤活存量閑置住房、擴(kuò)大市場供給規(guī)模，滿足租客群體日益提升品質(zhì)居住需求；另一方面，通過輸出規(guī)范化租賃合同、網(wǎng)簽備案等手段，促進(jìn)交易真實(shí)性，還能幫助主管部門完善市場管理體系，解決信息不對稱、房源無備案、租期不穩(wěn)定等問題。

在張水波看來，可以鼓勵專業(yè)長租機(jī)構(gòu)向房東設(shè)置“房屋出租保底收益”機(jī)制，長效維持租房市場供給端的穩(wěn)定。長租機(jī)構(gòu)可通過對市場行情、租金預(yù)期、房屋品質(zhì)溢價(jià)等一系列因素的綜合研判，設(shè)計(jì)一定比例的保底收益，按月向房東支付。此舉能有效避免早前租房市場中“高收低出”的模式弊端和資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)能進(jìn)一步保障房東權(quán)益長效穩(wěn)定，增強(qiáng)房東對出租市場的信心，進(jìn)而形成長期委托出租的合作關(guān)系，擴(kuò)大租房市場供給質(zhì)量和數(shù)量。