原標(biāo)題：江西召開網(wǎng)上聽證會聽取物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案意見 有聽證代表建議

未通過公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價

江西省人大常委會近日召開網(wǎng)上立法聽證會，就《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）》的幾個重大條款細(xì)節(jié)如何修改，聽取社會各界人士的意見和建議。

此次聽證會征集16名聽證陳述人參加，涵蓋基層物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會、業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專家學(xué)者、律師等方面的代表，圍繞近年來業(yè)主與物業(yè)之間普遍存在的矛盾，從不同角度發(fā)表了自己的意見和建議。

“物業(yè)管理是關(guān)系群眾日常生活的‘關(guān)鍵小事’?！苯魇∪舜蟪Ｎ瘯üの嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)行《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布10年，一些規(guī)定已不能適應(yīng)社會發(fā)展的新形勢、新要求，修訂法規(guī)勢在必行。

焦點(diǎn)一：

物業(yè)費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價

目前，國家僅規(guī)定了對保障性住房物業(yè)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價，那么新建住宅前期物業(yè)費(fèi)和沒有通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何定價？

對這一問題，有聽證陳述人認(rèn)為，目前物業(yè)服務(wù)市場競爭不充分，新建住宅前期物業(yè)費(fèi)、保障性住房物業(yè)費(fèi)和沒有通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的住宅物業(yè)費(fèi)都應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價，并明確由哪些部分組成，要與物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目相對等。

“實(shí)行政府指導(dǎo)價要根據(jù)服務(wù)等級制定不同層級的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，適當(dāng)留有一定浮動空間，并定期進(jìn)行調(diào)整。這樣既可以有效避免前期物業(yè)費(fèi)過高，又能保持市場的適當(dāng)靈活性，滿足不同業(yè)主的服務(wù)需求?！庇新犠C陳述人建議，應(yīng)當(dāng)將停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也列入政府指導(dǎo)價范圍目錄，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)限高不限低。

但有的聽證陳述人則認(rèn)為，非保障性住房物業(yè)費(fèi)不應(yīng)實(shí)行政府指導(dǎo)價。理由是物業(yè)管理是民事行為，應(yīng)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。如果地方性法規(guī)對實(shí)行政府指導(dǎo)價作硬性規(guī)定，將與國家價格改革政策相關(guān)文件精神不符。

焦點(diǎn)二：

前期物業(yè)服務(wù)是否規(guī)定期限

建設(shè)單位在出售新建物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依法選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。我國法律對于前期物業(yè)管理服務(wù)合同的期限沒有具體規(guī)定，但實(shí)踐中大量存在前期物業(yè)合同時間過長等問題，導(dǎo)致物業(yè)交付后長期處于前期物業(yè)管理階段。

不少聽證陳述人認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同的時間太長，不符合潛在市場主體公平競爭要求，不利于激勵創(chuàng)新創(chuàng)優(yōu)，不利于促進(jìn)中標(biāo)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)，也不利于維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。從物權(quán)角度來說，建設(shè)單位將商品房售賣給業(yè)主之后，物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給業(yè)主，小區(qū)的物業(yè)管理工作應(yīng)由全體業(yè)主決定，如果前期物業(yè)服務(wù)合同期限過長，建設(shè)單位作為甲方，長期代替業(yè)主履行業(yè)主權(quán)利，是越權(quán)行為。

“應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同期限作出規(guī)定，建議期限一般為兩年，最長不得超過三年?！边€有聽證陳述人建議，對前期物業(yè)服務(wù)合同期限作出規(guī)定。

不過，有聽證陳述人認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同不應(yīng)設(shè)定期限，因?yàn)檫@樣規(guī)定不符合民法典和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定。

焦點(diǎn)三：

物管會可否代行業(yè)委會職責(zé)

業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立難、運(yùn)行難，是目前物業(yè)管理中存在的突出問題。目前江西省絕大多數(shù)物業(yè)小區(qū)沒有成立業(yè)主大會和業(yè)委會，業(yè)委會成立后不作為、亂作為的情況也時有發(fā)生。因此，通過立法建立健全物業(yè)管理委員會制度不失為一種切實(shí)可行的舉措。

有聽證陳述人認(rèn)為，針對無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會或者業(yè)委會不能正當(dāng)履行職責(zé)的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責(zé)。這樣規(guī)定完全符合民法典有關(guān)規(guī)定及中央關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)社區(qū)治理有關(guān)文件精神，另外不少省份也都構(gòu)建了物業(yè)管理委員會的制度。

“要細(xì)化規(guī)定，明確物業(yè)管理委員會的性質(zhì)、如何承擔(dān)民事責(zé)任，同時明確成立及解散條件、具體人員構(gòu)成、權(quán)利與義務(wù)等問題，并建立切實(shí)可行的約束和監(jiān)督機(jī)制。”有聽證陳述人補(bǔ)充建議。

還有聽證陳述人建議，要明確成立業(yè)委會應(yīng)當(dāng)有十名以上業(yè)主聯(lián)名向街辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)或區(qū)、縣物業(yè)管理部門提交申請；物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表人選，需由物業(yè)管理區(qū)域5%以上的業(yè)主聯(lián)名推薦，并給予業(yè)主代表適當(dāng)?shù)难a(bǔ)助。

焦點(diǎn)四：

如何公平合理確定物業(yè)費(fèi)

實(shí)踐中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)常利用“霸王條款”，自立收費(fèi)項(xiàng)目、自定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、自定服務(wù)期限，并且物業(yè)合同到期后拒不退出，嚴(yán)重侵害了業(yè)主合法權(quán)益。

有聽證陳述人提出，針對住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)未通過公開招投標(biāo)方式選聘進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)以及利用格式合同“霸王條款”侵害業(yè)主合法權(quán)益等情形的，在物業(yè)服務(wù)合同到期后，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織依法采取公開招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

有聽證陳述人則認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同和后續(xù)物業(yè)服務(wù)合同都是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定的行為，簽訂生效后就具有法律約束力；民事合同內(nèi)容合法與否，不宜由行政機(jī)關(guān)來干預(yù)。

有聽證陳述人建議，在物業(yè)服務(wù)合同期滿后仍然需要繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)的，住宅物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府指導(dǎo)價；業(yè)主大會成立后，物業(yè)費(fèi)是否執(zhí)行政府指導(dǎo)價，由業(yè)主大會決定。

“不應(yīng)該采取行政手段對市場價格進(jìn)行干預(yù)，物業(yè)費(fèi)價格應(yīng)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在合同中明確，政府指導(dǎo)價只能作為參考，不宜強(qiáng)行要求執(zhí)行政府指導(dǎo)價。”有聽證陳述人這樣認(rèn)為。

聽證會上，聽證代表還就物業(yè)服務(wù)企業(yè)需向業(yè)主如實(shí)公示哪些信息等問題發(fā)表了自己的意見和建議。