原標(biāo)題：打開(kāi)民法典 “典”亮新生活 | 居住權(quán)的設(shè)立

前言

2020年5月28日，十三屆全國(guó)人大三次會(huì)議表決通過(guò)《中華人民共和國(guó)民法典》，自2021年1月1日起施行。

為引導(dǎo)大家了解民法典、尊崇民法典、遵守民法典，運(yùn)用民法典維護(hù)群眾權(quán)益、化解糾紛矛盾。湖南人大網(wǎng)推出“打開(kāi)民法典，“典”亮新生活”民法典宣傳系列報(bào)道，用法律記錄生活，用生活詮釋法律，帶您充分領(lǐng)略這部“社會(huì)生活的百科全書(shū)”的親民魅力。

衣食住行是老百姓最關(guān)心的問(wèn)題，住有所居，民有所依是大家對(duì)美好生活的共同期盼。在實(shí)踐中，大家都知道買(mǎi)房需要到房管局辦理登記，房產(chǎn)證拿到手了才覺(jué)得房子是屬于自己的。那么，是不是房產(chǎn)證寫(xiě)了誰(shuí)的名字，房子就歸誰(shuí)了？讓我們?cè)谙旅孢@起返還房屋糾紛案中，一探究竟。

2015年12月，王某（化名）與中營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂購(gòu)房合同，全款認(rèn)購(gòu)位于中營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位于西市區(qū)的商品房。王某的兒子丁某亮（化名）和其妻馬某（化名）知道王某要買(mǎi)房的事情后，向王某提出先將房產(chǎn)證暫時(shí)登記在丁某亮和馬某名下，用這種方式提取兩人的住房公積金，待提取完公積金后將房子歸還給王某。

王某考慮到將來(lái)房子也是要留給兒子的，但自己年事已高，還有一個(gè)女兒丁某紅沒(méi)有子女，怕自己和女兒將來(lái)沒(méi)有安身之處，便和丁某亮說(shuō)：“房子可以寫(xiě)你的名字，但你要保證我和你姐姐可以永久住在這里。”丁某亮和其妻子馬某為了能夠?qū)⒐e金提取出來(lái)便答應(yīng)了王某的要求，簽訂了王某是該房屋實(shí)際所有權(quán)人和丁某紅擁有此房永久居住權(quán)的書(shū)面協(xié)議，協(xié)議簽署后丁某亮和馬某借助王某的購(gòu)房手續(xù)辦理了房產(chǎn)證登記。

2019年3月，丁某亮和馬某因感情不合，決定離婚，離婚協(xié)議中雙方約定，離婚后該房歸女方馬某所有。馬某離婚后，就想把房子賣(mài)出去，要求丁某紅和王某搬離該房屋，王某和丁某紅不同意。后馬某拿著房產(chǎn)證和離婚協(xié)議，將丁某紅和王某告上法庭，要求丁某紅和王某騰空房子并搬離該房屋。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》的規(guī)定，原則上來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記來(lái)確認(rèn)和保護(hù)，除非有足夠的證據(jù)表明實(shí)際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致的，可以認(rèn)定該物權(quán)歸實(shí)際權(quán)利人所有。在本案中，丁某亮和馬某雖然是房產(chǎn)證上的登記人，但王某出具的購(gòu)房合同和單據(jù)可以證明涉案房屋實(shí)際是由王某全款出資購(gòu)買(mǎi)用于養(yǎng)老，王某才房屋的實(shí)際所有權(quán)人。其次，馬某和丁某亮共同簽訂了王某和丁某紅對(duì)該房子享有永久居住權(quán)的協(xié)議，協(xié)議中包括對(duì)購(gòu)房事實(shí)的闡述，馬某明確知悉辦理房產(chǎn)證的內(nèi)情，現(xiàn)要求丁某紅和騰空并搬離房屋的訴求與法無(wú)據(jù)，不予支持。

從以上案例中可以看出，在《民法典》頒布之前，關(guān)于公民居住權(quán)的保護(hù)是在房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，若王某沒(méi)有和兒子簽訂協(xié)議對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子情況進(jìn)行說(shuō)明，那王某可能淪落至人到暮年卻無(wú)家可歸的境地。

為了實(shí)現(xiàn)住有所居，民有所依的愿景，新頒布的《民法典》的物權(quán)編設(shè)立了一項(xiàng)新的用益物權(quán)——居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立后，擁有房屋所有權(quán)不等于擁有居住房屋的權(quán)利，根據(jù)《民法典》第三百六十六條至第三百七十一條的規(guī)定，居住權(quán)原則上無(wú)償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，除當(dāng)事人另有約定外，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租?！睹穹ǖ洹穼⒂?021年1月1日起實(shí)施，新設(shè)立的居住權(quán)將更好的保障需長(zhǎng)期租房者、需以房養(yǎng)老的老人等人群的利益。

法律問(wèn)答

無(wú)子女的老趙（化名）在去世前為照顧自己的保姆李阿姨（化名）以合同的方式用自己的房子為李阿姨設(shè)立十年的居住權(quán)并已經(jīng)登記，該居住權(quán)設(shè)立是否有效？李阿姨有權(quán)將房子轉(zhuǎn)租出去嗎？

居住權(quán)設(shè)立有效。關(guān)于轉(zhuǎn)租要看當(dāng)事人在合同當(dāng)中是否有其相關(guān)的約定，否則不可轉(zhuǎn)租。

《民法典》第三百六十七條：設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。

《民法典》第三百六十八條：居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

《民法典》第三百六十九條：居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

小劉（化名）發(fā)現(xiàn)，自己居住小區(qū)的外墻和電梯間被越來(lái)越多的廣告所占據(jù)，這些鋪天蓋地的廣告讓原本熟悉的環(huán)境漸漸變得陌生。他很好奇是誰(shuí)許可了張貼廣告的行為？張貼廣告所得利潤(rùn)又屬于誰(shuí)？

張貼廣告應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，所得利潤(rùn)屬于業(yè)主共有。

《民法典》第二百七十八條278條規(guī)定：利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

《民法典》第二百八十二條規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。（李杰豪 張敏純 李云霖）