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江蘇省江陰市人民法院知識(shí)產(chǎn)權(quán)審判庭庭長(zhǎng) 高勇

1月27日，農(nóng)歷臘月十七，離過(guò)年還有一段時(shí)間，但江蘇江陰某小區(qū)的年味已經(jīng)濃了起來(lái)，業(yè)主們臉上都掛滿了笑容。這是因?yàn)?05戶業(yè)主入住20年來(lái)第一次領(lǐng)到了小區(qū)發(fā)的“年終獎(jiǎng)”——10公斤大米和300元現(xiàn)金。

收到小區(qū)業(yè)主發(fā)來(lái)的感謝短信和業(yè)委會(huì)通知領(lǐng)取“年終獎(jiǎng)”的截圖，案件承辦人江陰市人民法院法官高勇隔著手機(jī)屏幕也感受到了業(yè)主們的幸福，自己也非常開(kāi)心，這還要從他辦理的一起小區(qū)停車位權(quán)屬案件說(shuō)起。

該小區(qū)建成于2004年，有11幢樓，包含商業(yè)用房和住宅樓。商業(yè)用房分布在小區(qū)外圍，兼作小區(qū)內(nèi)外的隔斷使用。商業(yè)用房周圍與市區(qū)公共道路間設(shè)有一些停車位，小區(qū)建成后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，這些停車位都處于開(kāi)放狀態(tài)，小區(qū)業(yè)主們對(duì)于車位的權(quán)屬也沒(méi)太在意。

2017年，出于規(guī)范停車等原因，經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批，開(kāi)發(fā)商對(duì)小區(qū)東面商業(yè)用房的外圍停車位設(shè)置了停車道閘并委托給商戶管理，相關(guān)停車位被相應(yīng)商戶用于僅限在此消費(fèi)的客戶使用。

2022年10月，小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)成立后，他們查詢小區(qū)建筑規(guī)劃圖紙發(fā)現(xiàn)，東面商戶周邊的停車位實(shí)際位于小區(qū)建筑規(guī)劃紅線內(nèi)，占用的是小區(qū)公共用地。經(jīng)業(yè)主表決同意后，業(yè)委會(huì)決定代表全體業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商和商戶，以“奪回”小區(qū)東面車位的使用權(quán)和收益權(quán)。一場(chǎng)充滿火藥味的“訴訟戰(zhàn)”由此打響。

“法官，原告小區(qū)的業(yè)委會(huì)主任已經(jīng)更換?！痹诘谝淮伍_(kāi)庭核對(duì)當(dāng)事人身份時(shí)，開(kāi)發(fā)商就從程序上對(duì)原告出庭人員的身份資格和起訴意愿提出了異議。

訴訟期間業(yè)委會(huì)主任被更換，高勇更加感覺(jué)到本案不簡(jiǎn)單。但經(jīng)過(guò)核查有關(guān)業(yè)主決定起訴的表決材料和發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)主任更換尚未備案后，高勇果斷宣布出庭人員身份符合規(guī)定，庭審照常進(jìn)行……

庭審中，小區(qū)的一張“藍(lán)圖”又給了高勇一個(gè)下馬威，業(yè)主方認(rèn)為車位占用業(yè)主共有場(chǎng)地，依法屬于業(yè)主所有；而開(kāi)發(fā)商則一口咬定車位是民法典規(guī)定的“規(guī)劃用于停放汽車的車位”，規(guī)劃圖上也有車位標(biāo)志，車位由開(kāi)發(fā)商建造也應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商所有。看著小區(qū)圖紙上關(guān)于車位的標(biāo)志，高勇陷入了兩難，到底是占用業(yè)主場(chǎng)地的停車位，還是開(kāi)發(fā)商規(guī)劃并建造的停車位？

雙方爭(zhēng)執(zhí)不下，充分聽(tīng)取意見(jiàn)后，圍繞著如何區(qū)分這兩種情況，高勇查閱了大量案例、資料，也咨詢了多位建筑行業(yè)從業(yè)人員和建筑主管部門(mén)工作人員?！凹热皇且?guī)劃內(nèi)停車位，我們都會(huì)做好預(yù)算和報(bào)批，一般在工程規(guī)劃許可證上應(yīng)該有所體現(xiàn)?！睆氖陆ㄖ袠I(yè)的朋友的這句話提醒了高勇。

“沒(méi)錯(cuò)，規(guī)劃許可證！”高勇認(rèn)為這就是關(guān)鍵，隨即開(kāi)具調(diào)查令，調(diào)取小區(qū)的規(guī)劃材料。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，相關(guān)車位并不在規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃范圍內(nèi)。

“規(guī)劃用于停放汽車的車位”一般應(yīng)當(dāng)是指開(kāi)發(fā)商經(jīng)政府核發(fā)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)同意后建造的用于停放汽車的車位。在立法機(jī)關(guān)關(guān)于民法典相關(guān)規(guī)定的理解與適用中，高勇也找到了有利的觀點(diǎn)，這進(jìn)一步形成了他的內(nèi)心確信。

將自己的觀點(diǎn)提交專業(yè)法官會(huì)議并得到一致同意后，高勇便依法作出判決，認(rèn)定案涉車位為占用業(yè)主公共場(chǎng)地的停車位，依法應(yīng)屬于江陰某小區(qū)全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商、商戶應(yīng)當(dāng)在判決生效后拆除設(shè)置在車位外的道閘。

判后，經(jīng)高勇耐心答疑，雙方均未提出上訴。隨后，高勇又積極與開(kāi)發(fā)商、商戶聯(lián)系，要求及時(shí)履行判決內(nèi)容拆除道閘，否則將強(qiáng)制執(zhí)行。最終，商戶將道閘自行進(jìn)行了拆除，業(yè)主委員會(huì)成功拿回了車位的管理權(quán)。依據(jù)該案判決，該小區(qū)其他外圍車位權(quán)屬也得到了明確，相關(guān)商戶紛紛積極聯(lián)系業(yè)委會(huì)，表示愿意租賃門(mén)前車位。

2023年底，小區(qū)業(yè)委會(huì)收到了第一筆外圍車位的公共收益款18萬(wàn)余元。聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)后，業(yè)委會(huì)決定用部分收益款給業(yè)主們分紅，這才有了這筆小區(qū)發(fā)出的“年終獎(jiǎng)”。

“錢(qián)雖然發(fā)得不多，但已經(jīng)很開(kāi)心了，而且只要車位在，年年都能有收益，今后日子還長(zhǎng)著呢！”業(yè)主王女士開(kāi)心地說(shuō)。