福建省龍巖市中級(jí)人民法院民四庭副庭長(zhǎng)、一級(jí)法官 劉偉明

2024年初，在“香榭景園”不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書頒證現(xiàn)場(chǎng)，處處張燈結(jié)彩、鑼鼓喧天，一戶戶業(yè)主手捧“新鮮制作”的產(chǎn)權(quán)證，開心不已。這是他們?cè)诘弥_發(fā)商“跑路”近十年來，最開心的時(shí)刻，也是承辦“香榭景園”開發(fā)商破產(chǎn)案的法官劉偉明最自豪的時(shí)刻。

十年前，“香榭景園”作為福建省龍巖市新羅區(qū)的一個(gè)知名樓盤，吸引了不少人前往購房置業(yè)。但后來，因開發(fā)商富泰公司資金鏈斷裂，該樓盤于2014年底停止施工，原定于2015年12月應(yīng)該交房的樓盤變得遙遙無期。在市政府及職能部門的協(xié)調(diào)下，該樓盤雖于2016年復(fù)工續(xù)建，但因規(guī)劃、消防等種種原因，始終無法竣工驗(yàn)收。

“哪還管得上什么驗(yàn)不驗(yàn)收，有沒有達(dá)到交房條件，我們耗費(fèi)半輩子積蓄買下的房子，含淚也要住進(jìn)去！”在“香榭景園”項(xiàng)目停工一年后，像老陳這樣看不到交房希望的業(yè)主們，陸續(xù)自行接管購買的“香榭景園”房產(chǎn)，住進(jìn)了這個(gè)還不完全具備交付條件的“新家”。

伴隨著業(yè)主們的無奈和債權(quán)人的懊悔，涉及開發(fā)商富泰公司的400余件案件經(jīng)過判決，陸陸續(xù)續(xù)進(jìn)入執(zhí)行階段，但資不抵債的開發(fā)商讓這個(gè)“爛尾”的樓盤看不到任何“重生”的希望。

“既然通過執(zhí)行手段無法解決，何不導(dǎo)入破產(chǎn)程序，一攬子解決富泰公司債權(quán)債務(wù)問題。富泰公司已明顯喪失清償能力，資不抵債，符合破產(chǎn)條件。”劉偉明首先想到的就是將“執(zhí)破直通”機(jī)制運(yùn)用到這個(gè)案件中。

“開發(fā)商破產(chǎn)了，誰來復(fù)工續(xù)建，誰為我們辦理產(chǎn)權(quán)證？”“‘香榭景園’沒有竣工驗(yàn)收，我們先裝修入住，會(huì)影響辦證嗎？”劉偉明在“香榭景園”小區(qū)張貼破產(chǎn)公告時(shí)，被業(yè)主們團(tuán)團(tuán)圍住，耳邊傳來他們關(guān)心的各種問題。

也是通過這次走訪，劉偉明發(fā)現(xiàn)，“香榭景園”業(yè)主多數(shù)來自龍巖市下轄區(qū)縣農(nóng)村，購買“香榭景園”房產(chǎn)，幾乎花光了他們的半生積蓄，一旦處置不當(dāng)，這些群眾的生活將受到極大影響。

一定要盤活“香榭景園”資產(chǎn)，完成續(xù)建和辦證手續(xù)！劉偉明在心里暗下決心。

但推進(jìn)過程并不順暢。房地產(chǎn)辦證涉及住建局、自然資源局、不動(dòng)產(chǎn)登記中心等部門綜合驗(yàn)收、規(guī)劃核實(shí)、實(shí)測(cè)備案、產(chǎn)權(quán)登記等多項(xiàng)專業(yè)、繁瑣手續(xù)，僅僅依靠法院和管理人難以快速、有效解決。

對(duì)此，龍巖市中級(jí)人民法院和市住建局、自然資源局、不動(dòng)產(chǎn)登記、稅務(wù)局等部門召開了數(shù)十次協(xié)調(diào)會(huì)，形成多份會(huì)議紀(jì)要，最終達(dá)成一致意見：“香榭景園”樓盤按歷史遺留問題容缺辦證，采用“兩鑒定一規(guī)劃”簡(jiǎn)化辦證程序代替常規(guī)驗(yàn)收辦證程序。

剛看到一絲曙光，另一個(gè)問題來了。“富泰公司沒有銀行存款，其開發(fā)的‘香榭景園’大部分房產(chǎn)已對(duì)外出售，存量房產(chǎn)也都是抵押物。現(xiàn)有資產(chǎn)已不足以清償債權(quán)，債權(quán)人不同意提供資金或借款給‘香榭景園’樓盤進(jìn)行二次復(fù)工續(xù)建?！惫芾砣税雅c債權(quán)人溝通的情況向劉偉明作了報(bào)告。也就是說，“香榭景園”面臨無續(xù)建資金的問題。

“可否附續(xù)建條件，按現(xiàn)狀拍賣，由買受人負(fù)責(zé)續(xù)建及辦證?！鄙钏际鞈]后，劉偉明提出了這個(gè)解決方案。

“這個(gè)想法不錯(cuò)，管理人好好考慮下，制定具體變價(jià)方案?！焙献h庭很快作出決定。

經(jīng)與管理人多次磋商論證，“按現(xiàn)狀整體處置+附續(xù)建條件”拍賣“香榭景園”存量資產(chǎn)，并由買受人負(fù)責(zé)“續(xù)建+辦證”的財(cái)產(chǎn)變價(jià)方案最終成型。

續(xù)建資金問題終于有了大家認(rèn)可的解決方案，但問題接踵而至——“‘香榭景園’歷史遺留問題多，續(xù)建及辦證過程存在諸多不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，沒人愿意買怎么辦？”管理人又拋來一個(gè)問題。

“必須確保競(jìng)買人具備續(xù)建能力、能確保交樓，否則會(huì)影響‘香榭景園’后續(xù)辦證，稍有不慎，可能前功盡棄?！焙献h庭審判長(zhǎng)張煌忠強(qiáng)調(diào)，“‘香榭景園’不能一賣了之，一定要避免二次爛尾。”

2023年8月開始，管理人通過淘寶網(wǎng)公開拍賣“香榭景園”爛尾樓資產(chǎn)。當(dāng)?shù)啬硣?guó)有企業(yè)集團(tuán)果斷出手，成功競(jìng)得“香榭景園”爛尾樓盤。

此后，“香榭景園”樓盤的續(xù)建工作開始變得順暢。

2024年1月18日，龍巖中院會(huì)同市住建局、自然資源局和不動(dòng)產(chǎn)登記中心，在“香榭景園”為首批105戶業(yè)主頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

2024年春節(jié)過后，“香榭景園”662戶業(yè)主全部領(lǐng)到了“遲到”多年的房產(chǎn)證。（湯影華）