李成

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)，但在司法實(shí)踐中存在不動(dòng)產(chǎn)登記所有權(quán)人與實(shí)際權(quán)利人不一致的情形。為維護(hù)案外人等實(shí)際權(quán)利人的合法權(quán)益，民事訴訟法規(guī)定，案外人可以在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書(shū)面異議，要求中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行。同時(shí)，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）也規(guī)定了案外人針對(duì)一般金錢(qián)債權(quán)可以阻卻執(zhí)行的情形。

對(duì)于已設(shè)定抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)的執(zhí)行標(biāo)的，案外人能否阻卻執(zhí)行的問(wèn)題，《規(guī)定》明確了對(duì)購(gòu)房人生存權(quán)保護(hù)的條件，即“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

該條款來(lái)源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》，按照該批復(fù)，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，滯后于購(gòu)房人的物權(quán)期待權(quán)，即交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)。故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下但已銷(xiāo)售給消費(fèi)者的商品房，購(gòu)房人作為案外人提出執(zhí)行異議的，人民法院依法應(yīng)予支持。因此，筆者認(rèn)為案外人的權(quán)利如能阻卻抵押權(quán)等擔(dān)保物權(quán)對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行的，應(yīng)符合以下條件：

第一，被執(zhí)行的房屋需為登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的房屋，即案外人系與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，且購(gòu)買(mǎi)案涉商品房的目的需為滿足居住需求。如案涉房屋系商鋪、寫(xiě)字樓等并不具有居住屬性的不動(dòng)產(chǎn)，則不滿足購(gòu)房人優(yōu)先保護(hù)的條件。

第二，案外人需在案涉房屋被查封之前與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，且該合同須滿足已約定商品房基本狀況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間等形成房屋買(mǎi)賣(mài)合意的主要內(nèi)容。

第三，案涉房屋需為案外人的唯一居住用房。關(guān)于“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，一般情況下可以理解為案涉房屋同一行政區(qū)內(nèi)無(wú)其他用于居住的房屋，且應(yīng)當(dāng)將買(mǎi)受人、實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的配偶一方以及未成年子女名下的房屋一并予以考慮。即使案外人家庭成員中的成年子女名下已擁有一套住房、家庭成員名下登記有非住宅性質(zhì)的其他房屋且即使案涉房屋為面積較大、價(jià)值較高的別墅，只要符合“買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”的，人民法院即可以將該買(mǎi)受人認(rèn)定為購(gòu)房人予以保護(hù)。

第四，購(gòu)房人已支付的價(jià)款需超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十，且人民法院應(yīng)對(duì)購(gòu)房人已支付價(jià)款的情況從嚴(yán)審查。即，如果購(gòu)房人僅能提供發(fā)票、收據(jù)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)付款事實(shí)表示認(rèn)可，尚不足以認(rèn)定該條件已滿足。

綜上所述，判斷案外人權(quán)利能否阻卻擔(dān)保物權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)遵循保障購(gòu)房人生存權(quán)這一理念，合理平衡購(gòu)房人與債權(quán)人的利益。

（作者單位：北京市通州區(qū)人民法院）