□ 法治日?qǐng)?bào)全媒體記者 張雪泓

□ 通訊員 秦鵬博

近日，有關(guān)房東隨意進(jìn)出租戶房間的話題頻頻登上新聞熱搜。有的房東以檢查房屋狀況為由，未經(jīng)租客同意就進(jìn)入已出租的房屋內(nèi)；有的房東在租賃房屋內(nèi)安裝監(jiān)控探頭；更有甚者，將已經(jīng)出租的房屋設(shè)置成靈堂，在里面為自家人操辦后事……

房東的這些行為侵害了租戶的哪些權(quán)利？房東對(duì)于租賃房屋享有權(quán)利的界線在哪？北京市海淀區(qū)人民法院的法官對(duì)大家關(guān)心的問題進(jìn)行了解答。

問：房東對(duì)于租賃房屋享有哪些權(quán)利？

答：房東與房客之間是房屋租賃合同關(guān)系。民法典規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。也就是說，房客在與房東簽訂房屋租賃合同，將房子承租后，就相應(yīng)取得了房屋的使用權(quán)。這時(shí)，房東對(duì)該房產(chǎn)擁有所有權(quán)，房屋的使用權(quán)已經(jīng)在合同約定的期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給了房客。

此外，民法典還規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請(qǐng)求賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。由此可見，房東享有定期查看房屋狀況的權(quán)利，但應(yīng)以不影響租戶正常生活為前提。

問：租戶對(duì)于房屋享有哪些權(quán)利？

答：租戶除對(duì)房屋享有占有、使用、同等條件優(yōu)先承租以及附條件的收益等財(cái)產(chǎn)性權(quán)利之外，房屋也成了租戶人格利益的有形延伸，例如隱私權(quán)。

自然人享有空間隱私權(quán)，空間隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間，任何組織或者個(gè)人不得以刺探、侵?jǐn)_、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權(quán)。民法典規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者權(quán)利人明確同意外，任何組織或者個(gè)人不得進(jìn)入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動(dòng)；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。用于居住的租賃房屋也是住宅的一種，房屋所有權(quán)人將房屋出租，即是將房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，因此不應(yīng)侵犯租戶對(duì)于房屋的使用權(quán)，更不能侵害租戶的隱私權(quán)。

問：房東隨意出入已經(jīng)出租的房屋，要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？

答：房東隨意出入已經(jīng)出租的房屋，窺人隱私的，侵害了承租人的人格權(quán)，受害人有權(quán)依照民法典和其他法律的規(guī)定請(qǐng)求行為人承擔(dān)民事責(zé)任。受害人享有的停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、消除影響、恢復(fù)名譽(yù)、賠禮道歉請(qǐng)求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。

2020年，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，并向社會(huì)公開征求意見。其中第十一條規(guī)定，未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。有正當(dāng)理由確有必要進(jìn)入租賃住房的，出租人應(yīng)當(dāng)與承租人約定時(shí)間，承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。

我國(guó)刑法還規(guī)定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。按照刑法規(guī)定，非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。依據(jù)上述規(guī)定，只要闖入者違背了他人意愿，進(jìn)入了他人住宅，或者在進(jìn)入后拒不退出，原則上就已經(jīng)構(gòu)成了非法侵入住宅罪。因此，出租人應(yīng)當(dāng)尊重租戶對(duì)于房屋的使用權(quán)，嚴(yán)禁實(shí)施窺人隱私的行為，以免承擔(dān)相應(yīng)的民事法律責(zé)任，嚴(yán)重的或擔(dān)刑責(zé)。

問：如何勸退“不把自己當(dāng)外人”的房東？

答：首先，房東與租戶在簽訂房屋租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確雙方權(quán)利與義務(wù)。合同條款既要保障房東定期查看房屋狀況的權(quán)利，又要保障租戶享有舒適、私密居住使用的權(quán)利，明確租賃房屋哪些區(qū)域、哪些時(shí)間段內(nèi)禁止房東進(jìn)入。在合同中明確規(guī)定房東侵犯隱私權(quán)的違約責(zé)任和租戶的單方解除權(quán)，以此規(guī)范雙方行為。

其次，提高自我保護(hù)意識(shí)。租戶可以在房屋區(qū)域內(nèi)設(shè)立監(jiān)控裝置，及時(shí)發(fā)現(xiàn)他人進(jìn)入房屋并發(fā)出警告。一旦發(fā)現(xiàn)房東未經(jīng)允許進(jìn)入房屋，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，危險(xiǎn)時(shí)果斷報(bào)警。

最后，培養(yǎng)證據(jù)意識(shí)。在侵犯隱私權(quán)案件中，常常存在舉證難的現(xiàn)象，當(dāng)發(fā)生房東隨意進(jìn)入房屋產(chǎn)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意留存證據(jù)，為司法機(jī)關(guān)厘清責(zé)任提供依據(jù)。例如租戶發(fā)現(xiàn)房東私裝攝像頭，應(yīng)當(dāng)報(bào)警后在警察記錄下拆除后保存，而非自行拆除銷毀。