小區(qū)共有空地，物業(yè)可以侵占使用嗎？近日，江蘇省徐州市泉山區(qū)人民法院審結(jié)了一起糾紛案，對(duì)開發(fā)商授權(quán)小區(qū)物業(yè)侵占小區(qū)業(yè)主共有空地，并將其作為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)的行為予以否定性評(píng)價(jià)，依法維護(hù)了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。

“車位都不夠，他們居然還占我們的空地用作收費(fèi)停車場(chǎng)。”徐州市泉山區(qū)某小區(qū)的業(yè)主最近遇到了煩心事。因小區(qū)建設(shè)較早，沒有配套地下停車場(chǎng)，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場(chǎng)，人流量密集，業(yè)主停車一直是個(gè)麻煩事。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費(fèi)停車場(chǎng)可以停車。

2021年年中，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)在查看小區(qū)宗地圖時(shí)，發(fā)現(xiàn)北邊的收費(fèi)停車場(chǎng)并非全部為社會(huì)公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。通過詢問管理部門得知，目前停車場(chǎng)備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)公司，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)使用，自2018年起，一直在未有業(yè)委會(huì)合法授權(quán)的情況下收取停車場(chǎng)費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。開發(fā)公司做法嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

“這塊土地當(dāng)年分割時(shí)沒有明確所屬，產(chǎn)權(quán)不應(yīng)為全體業(yè)主共有，按規(guī)劃應(yīng)移交政府。”物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司聲稱，該停車場(chǎng)是政府代征代建項(xiàng)目，規(guī)劃用途為社會(huì)公共停車場(chǎng)，按照城市分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分類屬于道路廣場(chǎng)用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主則認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)年有關(guān)部門做出的國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分?jǐn)?，停車?chǎng)中處于小區(qū)宗地內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)公司不應(yīng)占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴至泉山法院，請(qǐng)求判令返還小區(qū)北側(cè)停車場(chǎng)地塊中使用權(quán)屬于全體業(yè)主的部分。

為查明案涉土地的使用權(quán)屬及規(guī)劃用途情況，泉山法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函問詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對(duì)宗地范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行分宗，故整個(gè)宗地面積全部分?jǐn)偟綉?。因?yàn)樽诘胤秶鷥?nèi)土地已全部分?jǐn)偅康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司土地證無剩余、無返證。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”。因此土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。

房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)使用，屬于無權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)于案涉停車場(chǎng)系政府代征代建項(xiàng)目，系公共用地的主張，泉山法院認(rèn)為該主張與該公司于2009年取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》中載明的“地類（用途）：住宅用地、商業(yè)用地”相違背，故不予支持。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)授權(quán)有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求兩公司返還北側(cè)停車場(chǎng)中使用權(quán)歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

（2025年6月5日《現(xiàn)代快報(bào)》通訊員 楊潔 記者 張曉培）