曾經，“村村點火、戶戶冒煙”的村鎮(zhèn)工業(yè)園推動珠三角開啟了快速工業(yè)化進程，也成就了廣州花都“中國皮具之都”“中國化妝品之都”“中國音響之都”的赫赫聲名。

當歷史的齒輪轉向現代化發(fā)展階段，先發(fā)優(yōu)勢變成了沉重的包袱——那些盤踞在村鎮(zhèn)各處、布局散亂、利用低效的斑駁廠房，如同一條觸目驚心的“銹帶”，捆住了工業(yè)轉型發(fā)展的空間。

從2022年開始，廣州花都以頭號工程力度推進18個村鎮(zhèn)工業(yè)園升級改造項目，落實國家自然資源部低效用地再開發(fā)試點要求，探索出一條以“黨建引領、政府搭臺、村企合作、多方共贏”為特色的路徑。

“一子落”帶動“滿盤活”。記者調研發(fā)現，通過村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)低效用地升級改造，在花都這片制造業(yè)熱土上，實現了集約利用土地、提升企業(yè)效益、帶動村民增收，讓沉睡“寸土”生“寸金”，帶動區(qū)域經濟煥發(fā)出勃勃生機。

連片成片：城市“銹斑”變“寶地”

從廣州白云機場起飛，空中視角俯瞰，一排排低矮的老式廠房盤踞在花都村鎮(zhèn)之中，破舊、灰暗的村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)如同一塊城市“銹斑”。而在這其中，一些老舊廠房的改造已經啟動，一幢幢嶄新的高標準現代化廠房正拔地而起。

“岐山村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造前，15家低效企業(yè)占了5萬平方米建筑面積，產值總計僅1億元，存在廠房破舊、布局混亂、生產模式‘散亂污’、產出效能差等問題?！被ǘ紖^(qū)秀全街道黨工委書記徐鵬姬說。

在花都，像岐山村的情況有不少。花都村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)用地面積約18.47平方公里，占全區(qū)工業(yè)用地總量的1/3，但僅集聚了全區(qū)8%的規(guī)上工業(yè)企業(yè)。村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)土地零碎、布局分散、廠房低矮，每畝稅收僅5萬元。

與此同時，花都區(qū)521個村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)圖斑中，具備合法用地手續(xù)的用地面積占比僅為15%，改造報建十分困難。低效村鎮(zhèn)工業(yè)聚集區(qū)內42%的物業(yè)存在轉租經營現象，“多手房東”問題普遍，土地權屬復雜。

“盤活低效用地往往涉及土地權利人多、利益關系復雜，資金投入量大、盤活周期長等問題，每個村園項目平均涉及28個權屬主體和企業(yè)?！睆V州市規(guī)劃和自然資源局花都區(qū)分局局長李文偉介紹，在此背景下，廣州市規(guī)劃和自然資源部門結合國家低效用地試點任務要求，為花都區(qū)量身定制了首個專屬低效用地再開發(fā)支持政策，在完善歷史用地手續(xù)、用地指標和規(guī)模、產權分割轉讓比例、規(guī)劃審批權下放等方面靶向施策，解決低效用地的盤活難題。

一系列政策打破困局，讓土地變連片、廠房變高效。數據顯示，通過村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，花都將超過300宗小于5000平方米的零散集體用地整合為多個5公頃以上的連片園區(qū)，把土地容積率從現狀平均0.6提升至3.0-5.0。

“改造后的連片土地，可以在有限的土地上承載更多的產業(yè)項目，提高了土地的利用效率，使其用于符合街道發(fā)展規(guī)劃的產業(yè)項目，逐步形成產業(yè)集群效應，推動街道產業(yè)向先進制造業(yè)發(fā)展，帶來新的經濟增長點?！毙禊i姬說。

補鏈增效：產業(yè)“洼地”變“高地”

“公司在花都發(fā)展了20多年，租用的廠房面積太小，已經無法承載擴產需要。而周邊的老舊廠房配置低，難以滿足我們大型加工設備的入場條件?！币珪熆萍籍a業(yè)園項目負責人蘇永建說，面對訂單的快速增長，找不到優(yōu)質的廠房，一度讓企業(yè)犯了難。

蘇永建的困擾是過去產業(yè)“粗放發(fā)展”的結果。在“短期租金收益”理念的主導下，花都區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)以低成本、低技術含量、低附加值的勞動密集型產業(yè)為主，如低端零部件生產、貼牌代工等。

這種產業(yè)結構，不僅導致園區(qū)整體地均產值僅為全區(qū)平均水平的37%，還積壓了大量的低效廠房，成為地區(qū)經濟高質量轉型的阻礙。

村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造讓企業(yè)增產計劃得以快速落地——今年2月，耀暉控股有限公司參與的新莊村村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造項目啟動，這也是廣東省首宗獲批低效用地改造項目。

李文偉介紹，依照低效用地再開發(fā)政策，產業(yè)園可按建設用地進行報批，無需使用新增建設用地指標，大幅節(jié)約了企業(yè)用地報批成本；工業(yè)用地上的產業(yè)配套占比由15%提高至30%，不僅滿足企業(yè)自身擴產需求，還便于引入上下游企業(yè)，帶動產業(yè)規(guī)?；l(fā)展。

“通過‘村企合作’改建的廠房，每層有6000平方的面積，層高達到8米，能容納下大型設備的同時，足夠將生產各工序放在同一條流水線上，減少了來回搬運，大大提高生產效率?！碧K永建說。

騰籠換鳥引來金鳳凰。村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造不僅滿足本土企業(yè)的發(fā)展需求，更招引來一批優(yōu)質企業(yè)，助力轄區(qū)內產業(yè)升級。

在秀全街道，依托深厚的汽車產業(yè)基礎，當地探索創(chuàng)新“儲改結合”的土地利用路徑，對轄區(qū)內統(tǒng)籌規(guī)劃的7個村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)逐步進行更新改造。改造的產業(yè)園重點招引智能網聯與新能源汽車零部件、電子信息、智能裝備制造企業(yè)。

“我們園區(qū)招商的信息一發(fā)布，就有不少企業(yè)前來咨詢?！睆V州（花都經開）萬洋科技城總經理謝振華說，相比老舊的村鎮(zhèn)工業(yè)廠房，新園區(qū)規(guī)劃了生產、生活、商務等配套，辦公條件更優(yōu)，加上毗鄰汽車城和廣州北站的“好位置”，短短幾個月已成功吸引28家企業(yè)進駐。

類似的故事接續(xù)在花都各地上演。李文偉介紹，運用低效用地政策中支持產業(yè)配套集中建設、產業(yè)用房最小分割面積等政策，花都鼓勵集中配建生產性、生活性共享服務設施，工業(yè)用房分割下限突破至300平方米，為廣州全市最小單元，為初創(chuàng)企業(yè)提供了運營成本更低、配套服務更完善、人才交流更便捷的成長創(chuàng)新沃土。

數據顯示，通過村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造整合區(qū)位優(yōu)勢，聯動周邊龍頭園區(qū)優(yōu)勢產業(yè)，引入上下游產業(yè)鏈環(huán)節(jié)，花都在汽車裝備、都市消費品、物流等領域，預計將帶動2000家關聯上下游企業(yè)集聚，撬動固投總計約165億元。

黨建引領：激發(fā)基層改造活力

“村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)給人感覺總是亂糟糟的，路難走，車難停。一到開工季，噪音不斷，塵土飛揚，大家都避之不及。”提到村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的生活，不少村民常有這樣的抱怨。

此外，花都不少村鎮(zhèn)中，現存的低效工業(yè)占用了大量的集體用地指標，給村民帶來的收益卻很低——據測算，全區(qū)村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)平均每平方米月租金僅3元。更重要的是，部分村民存在短視心理，對改造工作不理解、有顧慮。

“我們通過成立‘區(qū)級村園改造指揮部黨委+項目聯合黨支部+黨員攻堅小組’縱向組織架構，開展‘村園改造大講堂’基層專場宣講培訓會，形成全社會共識，有效引導改造主體從被動執(zhí)行到主動參與的治理轉型?！崩钗膫ソ榻B。

以黨建引領破解“不想改”，花都村社黨員干部帶頭宣傳政策，增強村民的認同感的同時，更讓村民看到改造帶來實實在在的好處。

“老廠園變身‘智造園’，村里租金收入從原來的42萬多，提升到900多萬，實現了10多倍的增長。”新莊村黨支部書記、村委會主任邱雪文算了這樣一筆“經濟賬”，“改造項目將增加3000多個本地就業(yè)崗位，園區(qū)帶來的產業(yè)人群，也將帶動周邊餐飲消費，進一步帶動村民增收?！?/p>

如何開發(fā)利用好村級留用地，是不少鄉(xiāng)村發(fā)展面臨的共同問題。對此，岐山村探索出“物業(yè)換空間”模式，通過政府招商引入開發(fā)主體，采取“一地一策”，破解村級留用地落地難題。

徐鵬姬介紹，岐山村地塊原本每年只有150萬元的租金收入，“通過物業(yè)置換，村里不但有了征地款，還可以用置換的廠房出租獲益，村民人均分配增長近40%”。

一系列改造不僅完善了周邊道路、水電、通信等基礎設施，加強綠化、美化等環(huán)境整治，“更重要的是，大大降低了村里的安全隱患，讓村民住得更安心?！毙禊i姬說。

長期以來，珠三角城市群中，普遍面臨同樣的“用地低效”難題。以“花都模式”為代表的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，探索了一條多方受益的可行之路。

廣州市規(guī)劃和自然資源局局長鄧毛穎說，村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)改造聚焦政策創(chuàng)新、利益平衡，通過制度性改革降低用地、審批、時間三大成本，惠企利民，為新型城鎮(zhèn)集體經濟發(fā)展增添了新動能。

數據顯示，未來廣州27%的產業(yè)用地空間在花都區(qū)。通過加大村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造力度，花都計劃今年完成改造1000畝，釋放158萬方產業(yè)空間。

花都區(qū)委書記邢翔表示，在省委市委堅強領導和支持下，全區(qū)將全力以赴推動村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造，用好用足利好政策，積極引導和鼓勵村集體、企業(yè)等多方主體參與“村改”，打造成片連片產業(yè)園區(qū)，助力花都打造成為廣州北部增長極。

（2025年4月27日《新華每日電訊》記者 陳凱星 周強 熊嘉藝）