在城市周邊鄉(xiāng)村購一處農(nóng)家小院，栽花種樹務(wù)農(nóng)，是城市人對鄉(xiāng)村生活的向往，不少人將夢想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，當(dāng)起了現(xiàn)代版陶淵明。但，“在農(nóng)村置產(chǎn)”這事兒真的靠譜嗎？近日，記者走訪周邊農(nóng)家小院，帶領(lǐng)讀者去除濾鏡，深入了解其中的“門道”。

向往的生活：扶禾東籬，離城索居

幾年前，寧夏銀川市永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場建設(shè)的一處抗震房小區(qū)對外出售，開啟了城市人鄉(xiāng)村“購房”的熱潮，以銀川市區(qū)為主的一些居民或看中房屋的投資潛力，或看中了近郊實(shí)現(xiàn)“田園夢”的機(jī)遇，紛紛低價入手小院，周女士也是其中一員。近日，記者走進(jìn)小區(qū)住戶周女士家小院時，她正忙著喂雞，小院被劃分成種菜、種花、養(yǎng)雞等不同區(qū)域，每個區(qū)域都被打理得干凈整潔。

永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場一家小院里栽種的花卉和綠植（受訪者提供）

周女士除了過年回兒女家住兩天，其他時間住在小院安享田園生活?！皩O子都大了不需要我?guī)兔铀停揖驮谶@住著弄弄花、養(yǎng)養(yǎng)雞，周末孩子們過來玩，比在城里自在。”她說，她每年都會根據(jù)季節(jié)變化種植不同的蔬菜，讓自己的餐桌四季都有新鮮的食材。

隔壁院子里，于女士正拿著掃把清理路面。有段時間沒來這邊了，趁著春節(jié)空閑，她和家人就來看看，順便放松一下心情?！跋奶爝^來的時候白天在田里干干農(nóng)活，傍晚坐在院子里吹著涼風(fēng)，喝茶聊天看日落，這種生活和城市完全是不同的節(jié)奏，一下就讓我重新找回了內(nèi)心的平靜，很愜意?！庇谂空f。

和其他院子的主人一樣，每年春天，于女士都會在院子里種一些時令果蔬和花草，牽?；?、杏樹、棗樹、月季……“看著自己親手種下的植物慢慢長大，那種成就感是無法用言語表達(dá)的，而且自己種的菜吃起來格外香，這是在城市里無法體驗(yàn)到的味道?！彼吥弥謾C(jī)向記者展示照片邊回憶著去年的田園生活。

近年來，越來越多的城里人選擇到農(nóng)村“置產(chǎn)”，過上了與土地為伴、與自然和諧相處的生活。賀蘭縣金貴鎮(zhèn)占地5畝多的院子租一年8000多元，銀川市西夏區(qū)南梁農(nóng)場集市旁毛坯小院售價8萬元，賀蘭縣洪廣鎮(zhèn)金鑫村占地10畝的院子13萬元，靈武農(nóng)場的小院18萬元左右……市場上，不同面積、不同位置的小院定價不同。只要打開微信視頻號搜索“農(nóng)村購房”，就會出現(xiàn)“獨(dú)院精裝小樓”“毛坯小院，體驗(yàn)自己裝修的快樂”“精品小院，拎包入住”等不同類型的宣傳視頻推薦。

“大部分人買的都是毛坯小院，這樣可以按照自己的喜好進(jìn)行裝修，如果不想住了轉(zhuǎn)手賣或者租都方便?！便y川市一房屋銷售公司的置業(yè)顧問小胡介紹，目前在農(nóng)村買房的大多是中老年人，特別是老年人居多，他們鄉(xiāng)土情結(jié)更濃，喜歡自己在地里搗鼓點(diǎn)什么，有的老年人還會約著朋友搭伴一起買，住在一起方便串門。相較而言，年輕人咨詢、了解較多，購買較少，購買目的大部分也是為家里父母買，只有極少部分人計(jì)劃用來創(chuàng)業(yè)?！澳贻p人現(xiàn)在工作壓力大，能靜下心在農(nóng)村待著的不多，他們更多還是購買市區(qū)內(nèi)的剛需性住房或改善性住房。”小胡分析。

沉浸式農(nóng)家生活：看上去很美

種花、拔草、澆水、賞月……翻開銀川市民劉女士的微信朋友圈，儼然一個電子日記本，上面記錄著她近一年的生活：“七點(diǎn)半到十點(diǎn)半，忙除草、喂雞，這只雞太調(diào)皮了，休息都到樹枝上了?！薄靶∮赇冷罏r瀝，乘著涼快干活吧！”“早上起來拔草翻地，看看花兒，緩緩……”

去年4月，劉女士到賀蘭縣金貴鎮(zhèn)的朋友家串門，一進(jìn)門就被小院風(fēng)光吸引了目光：自己搭的花架、種的菜、養(yǎng)的雞……這些場景一下勾起了她的田園夢。

“我從小就有土地情結(jié)，以前一直有個田園夢，但是忙于工作沒法實(shí)現(xiàn)，正好去年退休了，時間上也富裕，我就想也租個院子圓一下自己的夢想?！眲⑴康南敕ǖ玫搅思胰说闹С郑阂粊砜梢栽谠鹤永镌曰ǚN樹務(wù)農(nóng)，實(shí)現(xiàn)她對鄉(xiāng)村生活的向往；二來家里人周末和節(jié)假日可以去住，讓孩子們有機(jī)會親近大自然、了解農(nóng)村。

萌生了這個想法后，她便通過朋友聯(lián)系了幾家村民的院子查看，最終選擇了一個10畝小院。去年5月以后，遠(yuǎn)離手機(jī)，每天淌水、施肥、摘菜、帶孫子在田里忙活成了她的日常，朋友們也收到了她種植的西紅柿、辣椒、青菜、葡萄等豐收成果。

短暫的快樂時光后，去年11月劉女士回歸城市。入冬以后沒什么農(nóng)活，租房時沒有考慮取暖問題，就沒有安裝暖氣片，導(dǎo)致小院住著有點(diǎn)冷，只能回城里?！拔液灹?年的租房合同，但是過了明年春天才能回來住，感覺有點(diǎn)浪費(fèi)了?！彼锵У卣f。

進(jìn)入秋冬季節(jié)，大部分農(nóng)村小院處于閑置狀態(tài)（受訪者提供）

在永寧縣黃羊?yàn)┺r(nóng)場“置產(chǎn)”的于女士也坦言現(xiàn)實(shí)和想象中的田園生活不太一樣。2019年，于女士和朋友兩家合伙購買了兩個相鄰的院子并將兩個小院合并打造成一個獨(dú)院。玻璃外墻、開放式廚房、茶室、燒烤區(qū)域……一切都是按照大家喜愛的設(shè)計(jì)元素進(jìn)行裝修，他們實(shí)現(xiàn)了和朋友在農(nóng)家院子喝茶、聊天、散心的小愿望，小院子也成了小區(qū)有名的“樣板房”。“經(jīng)常有人路過時來參觀我們的房子。”她坦言，“樣板房”背后的費(fèi)用昂貴。

“改水改電、鋪地鋪路，買各種裝修材料，人工費(fèi)，300多平方米的房子買下來花了近20萬元，但是裝修的價格翻了好幾番。”于女士告訴記者，最初買房時一方面是想著能有一個自己的小院，方便朋友們聚會玩耍；另一方面是計(jì)劃打造成獨(dú)特的戶外拍攝地，所以裝修由兩家人一手操辦。但受疫情影響，拍攝的想法沒能實(shí)現(xiàn)，他們也因小院距離市區(qū)較遠(yuǎn)，來小院享受田園時光的機(jī)會較少。

“夏天一個月能來兩三次，過了秋天就不怎么來了，院子大部分時間都閑置著?！庇谂客嘎?，由于距離較遠(yuǎn)，沒有專人打理，去年自己種的杏子、棗子等時令水果都爛在了地里，著實(shí)可惜。

此外，小院的物業(yè)管理也一直是于女士和鄰居們頭疼的問題?！皠傞_始說有物業(yè)公司管理，但一部分購房者不愿意繳納管理費(fèi)用，物業(yè)公司就撤出了，就沒有專人打掃小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生，只能靠周圍鄰居的自覺性?！庇谂棵看位爻侵岸紩⒗鴰ё撸龅健白話唛T前雪”。

黃先生也面臨著交通不便的問題。幾年前，黃先生給剛退休的父母在永寧縣三沙源附近買了一個院子養(yǎng)老。老兩口在院子里種菜養(yǎng)花，享受了幾年靜謐的田園生活。但去年黃先生的父親去世后，只有母親一人住在小院，雖然生活變化不大，但是讓黃先生和家人有了一些憂慮。

“之前我爸還在的時候互相有照應(yīng)，老兩口出去買東西或者進(jìn)城開著車就走了，但是現(xiàn)在老太太一個人，我們擔(dān)心她沒人照顧，讓她回來住她不愿意，只能我們多跑過去。”黃先生說，當(dāng)初買的時候覺得這里安靜，適合養(yǎng)老，但是沒考慮距離問題，現(xiàn)在老人不方便來回的時候就怕她萬一有個頭疼腦熱，子女無法及時發(fā)現(xiàn)或者趕過去。

進(jìn)村“置產(chǎn)”：愛它不容易

幾年前，平羅縣居民胡某與村民張某協(xié)商，“購買”了張某的宅基地。去年夏天，張某與胡某協(xié)商，想重新買回該宅基地，在付款時經(jīng)他人提醒得知胡某不是村里人，二人買賣宅基地的交易是違法的?！凹热贿`法，那買賣合同就是無效的。”張某要求胡某返還宅基地，胡某則要求張某支付其宅基地購買款及地上附著物增值費(fèi)用，后雙方協(xié)商未果，張某向法院訴訟維權(quán)。經(jīng)法院調(diào)解，雙方依法解除宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，張某向胡某返還了宅基地購買款、地上附著物增值費(fèi)用后，胡某將宅基地返還給張某。

生活中，農(nóng)村房屋“買賣”似乎成為一個普遍存在的現(xiàn)象，而由于我國實(shí)行房地一體原則，村民在“出賣”自己的農(nóng)村房屋時，勢必處置房屋下的宅基地使用權(quán)，那么這種處置行為是否合法？買賣合同的效力如何？如果賣房者反悔怎么辦……針對這些基礎(chǔ)的法律常識，寧夏朔方律師事務(wù)所律師黃彩弟作出了詳細(xì)解釋。

“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》相關(guān)規(guī)定，村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，村民對宅基地也只享有使用權(quán)，故將宅基地上的房屋出賣給本村以外的成員不受法律的認(rèn)可與保護(hù)。即使將宅基地上的房屋出賣給同村成員，也應(yīng)符合《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款的規(guī)定，還應(yīng)經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織和政府部門依法批準(zhǔn)?！秉S彩弟說，因此，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，一般情況下，如果房屋買賣雙方均為本村符合條件的村民，雙方自愿簽訂且協(xié)議內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗，那么協(xié)議通常是合法有效的。但如果房屋賣給本村集體之外的人，雙方簽訂的買賣合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬無效合同。

據(jù)介紹，合同無效的法律后果就是相互返還，一般就是出賣人將房款返還買受人，買受人將房屋返還出賣人，但實(shí)際上買受人居住之后都會投入財力裝修改造，屆時都會造成更大的經(jīng)濟(jì)損失。

“因買房而可能產(chǎn)生的利益損失可分為直接損失和間接損失。直接損失包括購房款及利息、裝修費(fèi)用、擴(kuò)建改建費(fèi)用等，間接損失包括房屋增值部分損失、信賴?yán)鎿p失、附屬設(shè)施投入損失等。”黃彩弟說，若買方對房屋進(jìn)行了裝修，賣方需對裝修費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償，裝修費(fèi)用的補(bǔ)償可以通過評估機(jī)構(gòu)評估確定，也可以根據(jù)裝修發(fā)票、裝修合同等憑證計(jì)算；對于買方在購買房屋后進(jìn)行的擴(kuò)建、改建部分，賣方也應(yīng)根據(jù)擴(kuò)建、改建的實(shí)際投入成本及評估價給予相應(yīng)補(bǔ)償。

小院里搭建的休憩角落（受訪者提供）

對于房屋增值部分的損失，可以通過比較購買房屋時的價格和當(dāng)前同地段、同類型房屋的市場價格來確定增值部分，由賣方對買方進(jìn)行賠償；買方為簽訂和履行合同而支出的交通費(fèi)等合理費(fèi)用及買方因信賴合同有效而放棄其他購房機(jī)會或投資機(jī)會產(chǎn)生的損失等信賴?yán)鎿p失，在合理范圍內(nèi)也可要求賣方賠償。若買方在房屋周邊建設(shè)了車庫、水井、化糞池等附屬設(shè)施或配套設(shè)施，可以要求賣方賠償這些設(shè)施的建設(shè)和投入成本，以及因合同無效導(dǎo)致這些設(shè)施不能正常使用而產(chǎn)生的潛在損失。

“房屋能否過戶問題，也須依據(jù)合同雙方身份判定?！秉S彩弟介紹，“農(nóng)村房屋買賣后在滿足一定條件時可以過戶，但出賣方無法將房屋協(xié)助過戶至非同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員的買受人名下?！备鶕?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，符合規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)的房屋在買賣雙方是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且買受人沒有住房和宅基地的條件后，買賣雙方達(dá)成協(xié)議且協(xié)議內(nèi)容合法有效的，經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批通過后可以辦理過戶手續(xù)。

“還有一些返鄉(xiāng)村民和城鎮(zhèn)居民共同建造房屋養(yǎng)老或作為民宿、創(chuàng)意工坊的情形，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，宅基地僅能建造宅基地及附屬設(shè)施，對于利用取得的宅基地使用權(quán)建造以營利為目的的生產(chǎn)及商業(yè)用房為法律所禁止。村民的這類做法應(yīng)綜合分析，比如建造房屋用于養(yǎng)老的情形符合法律規(guī)定，但作為民宿、創(chuàng)意工坊一般不被允許，且出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！秉S彩弟說，不過，目前也有部分地區(qū)為了鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，出臺了相應(yīng)的政策對此進(jìn)行支持。

記者手記

“置產(chǎn)”雖美但需理性對待

“退休兩年多了，每天就是吃飯、遛彎、睡覺，實(shí)在無聊，于是就到農(nóng)村買個農(nóng)家院，這一下就改變了我的生活狀況，每天感覺充實(shí)得很，總有忙不完的事、干不完的活！”這是網(wǎng)友的一段發(fā)帖，也代表著一個群體到農(nóng)村購房的初衷。

首先，農(nóng)村小院式田園生活固然好，但一旦購買行為被認(rèn)定為不合法，就會面臨“白花錢”的困境。其次，購房后的附加成本如何計(jì)算？簡裝還是精裝？中式還是日式？全包還是半包……如果想讓小院成為“理想家園”，這些話題都是每個裝修人繞不開的煩惱，不會因?yàn)榉课莸牡乩砦恢貌煌兴淖?。再次，在小院住真的好嗎？對時間充裕的退休老人而言，在小院種田養(yǎng)雞能讓他們單調(diào)的退休生活豐富多彩，而且無需考慮時間成本和交通成本，但對其他群體而言，這種悠閑是有限的，更多人仍需為生活奔走，在小院生活的時間只能是短暫的假期時光。

因此，小院愛好者們在“置產(chǎn)”前都應(yīng)充分考慮改造成本、交通成本、居住頻率等問題，切不可盲目跟風(fēng)，如果想嘗試，可以考慮先從租賃入手。（記者 張適清）

（2025年2月10日《寧夏日報》記者 張適清 陳思 馬忠）