兒子指使他人冒充母親，簽訂了雙方共有房屋的出售協(xié)議。合同簽訂后，兒子不幸過(guò)世，在這種情況下，房屋買賣合同效力如何認(rèn)定？近日，浙江省嘉興市南湖區(qū)人民法院審結(jié)了這樣一起房屋買賣合同糾紛案件。

朱某名下有一套房子，產(chǎn)權(quán)與母親李阿姨各占50%。2018年，朱某瞞著家里人，私自聯(lián)系中介，打算將名下的房屋出售。

宋阿姨想買一套房子，在中介的協(xié)助下看中了案涉房屋。雙方簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，合同約定：“出賣方為朱某、李阿姨，購(gòu)買方為宋阿姨；朱某和李阿姨在經(jīng)得所有家庭共有人的同意下，自愿將房屋及配套自行車庫(kù)有償作價(jià)轉(zhuǎn)讓給宋阿姨，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為75萬(wàn)元；購(gòu)房款分期支付，尾款25萬(wàn)元在拿到鑰匙、過(guò)戶后支付。”

合同簽訂時(shí)，朱某帶了一名婦女，謊稱其是自己的母親李阿姨，并且攜帶了李阿姨的身份證在合同上簽了李阿姨的名字并捺印。合同簽訂后，宋阿姨向朱某支付了50萬(wàn)元購(gòu)房款。

但天有不測(cè)風(fēng)云，簽訂合同后還未辦理過(guò)戶手續(xù)，朱某便去世了。在辦理喪事時(shí)，李阿姨才得知房子被賣給了宋阿姨。

李阿姨不同意賣掉房屋，自述沒(méi)有繼承到朱某的財(cái)產(chǎn)，故不愿意協(xié)助宋阿姨辦理過(guò)戶手續(xù)或返還購(gòu)房款。宋阿姨無(wú)奈將朱某的第一順位繼承人李阿姨、妻子王某、兒子小朱告上法院，要求解除購(gòu)房協(xié)議，返還購(gòu)房款并賠償利息損失。

法院審理認(rèn)為，本案是房屋買賣合同糾紛。案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、宋阿姨要求解除案涉房屋買賣合同是否應(yīng)予支持；二、宋阿姨要求三被告在繼承朱某遺產(chǎn)范圍內(nèi)返還已付購(gòu)房款50萬(wàn)元，并賠償利息損失是否應(yīng)予以支持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)一：經(jīng)法院查明，宋阿姨提供的有朱某、李阿姨簽名的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中，“李阿姨”的名字并非其本人書(shū)寫，是他人冒名所簽，李阿姨表示對(duì)房屋出售一事不知情，且未曾委托他人代簽。在李阿姨不同意出售房屋的情況下，宋阿姨根據(jù)與朱某達(dá)成的買賣合意無(wú)法取得案涉房屋所有權(quán)，合同目的已根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，宋阿姨要求解除購(gòu)房協(xié)議于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)二：朱某找人冒名李阿姨在《協(xié)議》上簽字，直接造成宋阿姨無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目的，對(duì)合同解除存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。宋阿姨主張除返還已付購(gòu)房款50萬(wàn)元外，應(yīng)按照銀行貸款利息的1.5倍賠償利息損失，符合法律規(guī)定，法院予以支持。因朱某已去世，依據(jù)法律規(guī)定，繼承遺產(chǎn)應(yīng)當(dāng)清償被繼承人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅款和債務(wù)，繳納稅款和清償債務(wù)應(yīng)以他的遺產(chǎn)實(shí)際價(jià)值為限。三被告作為被繼承人朱某的第一順序繼承人，且未書(shū)面表示過(guò)放棄繼承，理應(yīng)在繼承朱某遺產(chǎn)范圍內(nèi)清償上述債務(wù)。

綜上，法院判決宋阿姨與朱某簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》解除，三被告在繼承朱某所有的遺產(chǎn)范圍內(nèi)清償宋阿姨購(gòu)房款50萬(wàn)元及利息損失。

法官說(shuō)法

實(shí)踐中，房屋登記權(quán)利人為數(shù)人，而房屋買賣合同上僅由一人或部分權(quán)利人代剩余權(quán)利人簽署情況時(shí)有發(fā)生。由于房屋處分系重大事項(xiàng)，即便各共有人系父母、夫妻、子女關(guān)系，一般情況下也不能適用家事代理。

對(duì)于“冒名”簽約效力認(rèn)定，法院往往會(huì)根據(jù)具體案情進(jìn)行分析，從被冒名人交易過(guò)程中是否進(jìn)行過(guò)接洽、是否收取過(guò)房款、簽約時(shí)是否到場(chǎng)等方面，來(lái)推定其是否以實(shí)際行動(dòng)對(duì)處分進(jìn)行了追認(rèn)，或者冒名人所持材料能否構(gòu)成表見(jiàn)代理，如認(rèn)定追認(rèn)或表見(jiàn)代理成立，則買賣合同得以約束被冒名人。否則，購(gòu)房人僅能追究實(shí)際簽約之人的責(zé)任。

法官在此提醒購(gòu)房人，應(yīng)要求房屋各權(quán)利人皆親自當(dāng)面在合同上簽字，或由其法定代理人、具有合法委托手續(xù)的受托人代為簽字，可能涉及共同財(cái)產(chǎn)的，還應(yīng)要求其權(quán)利人也簽字或出具同意出售書(shū)，以避免可能因冒名簽約、無(wú)權(quán)處分而引發(fā)的糾紛。

（2025年1月14日 中國(guó)法院網(wǎng) 何云芳）