2024年9月13日，原告王某與被告李某及被告某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司簽訂一份定金合同，雙方約定被告李某將案涉房屋出售給原告王某。后王某發(fā)現(xiàn)該房屋是農(nóng)村宅基地上的自建房屋，沒(méi)有房產(chǎn)證，遂要求李某退還定金23000元、某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司退還中介費(fèi)4000元，因協(xié)商未果，王某將李某及某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司訴至河南省靈寶市人民法院。

庭審過(guò)程

靈寶市人民法院陽(yáng)店法庭經(jīng)審理認(rèn)為，本案中，案涉房屋的性質(zhì)為農(nóng)村宅基地上的自建房屋，原告王某并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具有購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)房屋的資格，即使雙方當(dāng)事人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同也應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效合同。雖然雙方當(dāng)事人之間尚未簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但已經(jīng)簽訂了定金合同。定金合同的功能是擔(dān)保雙方當(dāng)事人最終能夠訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，具有從屬性。主合同房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的定金合同亦屬無(wú)效。合同無(wú)效的，行為人應(yīng)當(dāng)返還因該行為取得的財(cái)產(chǎn)。

原告王某作為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，在合同訂立過(guò)程中未盡到相應(yīng)的注意義務(wù)，沒(méi)有對(duì)房屋的整體情況進(jìn)行充分了解，存在一定過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。

判決結(jié)果

綜上，法院判決被告李某退還原告王某定金21500元，被告某房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司退還原告王某中介費(fèi)2500元。

法官提醒

我國(guó)房屋買(mǎi)賣(mài)合同適用“房地一體”原則，農(nóng)村自建房買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，宅基地屬于村民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份有密切關(guān)系，是集體經(jīng)濟(jì)組織無(wú)償分配給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的基本生活資料，而非生產(chǎn)資料，該資料具有社會(huì)保障性質(zhì)，是農(nóng)民最基本的生活保障。

非集體經(jīng)濟(jì)組織成員買(mǎi)賣(mài)上述房屋顯然會(huì)侵犯集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，應(yīng)該認(rèn)定該類(lèi)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，定金合同亦屬無(wú)效。

大家在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)，要充分了解房屋的性質(zhì)、權(quán)屬登記等情況，避免自己的合法權(quán)益受損。

（2025年1月9日《河南法治報(bào)》記者 馬建剛 通訊員 楊曉峰 薛致遠(yuǎn)）