農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的具有特殊性質(zhì)的權(quán)益，其轉(zhuǎn)讓受到法律的嚴(yán)格限制。那么，村民將自家宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非村內(nèi)人員，他們簽訂的合同是否有效呢？近日，云南省文山市人民法院辦理的一起案件就給出了答案。

2021年，張某與何某簽訂《地基使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，約定將位于文山市馬塘鎮(zhèn)某村的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給何某。因該宅基地在王某名下，王某委托張某代簽協(xié)議。簽訂協(xié)議當(dāng)天，何某現(xiàn)金交付5000元、銀行轉(zhuǎn)賬19.5萬元給張某。此后土地仍系張某在管理使用，雙方未辦理宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)。隨著時(shí)間推移，何某發(fā)現(xiàn)該土地屬于農(nóng)村集體所有的宅基地，按法律規(guī)定不能私自買賣。他隨即訴至法院，請求解除與張某簽訂的《地基使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，并要求王某、張某退還其支付的20萬元轉(zhuǎn)讓款。

法院審理認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)村集體所有，宅基地的使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，只能在本村村民之間流轉(zhuǎn)，賣給非本村人無效。

何某并非案涉宅基地所在集體經(jīng)濟(jì)組織成員，不具有受讓該宅基地使用權(quán)的資格，張某與何某簽訂的《地基使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還?？紤]到該案的實(shí)際情況，法官從情、理、法的角度組織雙方當(dāng)事人調(diào)解，經(jīng)過耐心細(xì)致的溝通，最終雙方各退一步，達(dá)成和解，王某、張某退還給何某17萬元。

釋法

農(nóng)村宅基地具有福利性質(zhì)，是保障村民居住權(quán)利的重要制度。宅基地的流轉(zhuǎn)受到嚴(yán)格限制，僅限于同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買農(nóng)村宅基地的行為違反法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。

第一百五十七條規(guī)定，民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《中華人民共和國土地管理法》第二條第三款規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

第九條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

第十一條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

（2024年11月13日《云南法制報(bào)》記者 朱光清 通訊員 李成庸）