■ 案情概述

2017年11月30日，某業(yè)主郭女士購置了南堰住宅小區(qū)（蘭亭·御湖城）的一套房產(chǎn)。2018年1月1日，她與物業(yè)管理方太原市維佳物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“維佳物業(yè)”）簽署了前期服務協(xié)議，由該公司負責物業(yè)服務。入住后，郭女士未購置專屬車位，而是租用小區(qū)內(nèi)未售車位停放車輛，并向維佳物業(yè)支付費用，維佳物業(yè)隨后將此費用轉交給小區(qū)開發(fā)商山西合眾瑞通投資有限公司（以下簡稱“合眾瑞通”）。自2018年3月起，小區(qū)政策調(diào)整，限制臨時停車并停止未售車位出租，僅開放車位銷售，此舉引發(fā)包括郭女士在內(nèi)的多位業(yè)主不滿。經(jīng)多次交涉，小區(qū)雖恢復了部分臨時停車，但地下車位仍堅持銷售為主。隨后，郭女士向法院提起訴訟，主張維佳物業(yè)及合眾瑞通應停止妨礙其使用共有車位，提供未售地下車位出租服務，并公開車位銷售情況，保障業(yè)主知情權。

■ 法院裁判

本案經(jīng)兩級法院審理后，法院均認定合眾瑞通作為涉案小區(qū)地下車庫的開發(fā)建設方，雖享有對車位的所有權，但在處分時應當遵循《中華人民共和國物權法》及最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規(guī)定，即“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”。法院認為，合眾瑞通及維佳物業(yè)僅通過出售方式處分車位，限制、剝奪了包括郭女士在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主依法享有的對未處分車位的出租請求權，該行為違反了法律規(guī)定，應予糾正。因此，法院支持了郭女士的訴訟請求，判令合眾瑞通以出售、附贈或出租等方式向原告提供未處分的停車位，以滿足其使用需求。

■ 法條解讀

《中華人民共和國物權法》第七十四條（現(xiàn)《中華人民共和國民法典》第二百七十五、二百七十六條）規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條（現(xiàn)《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條）規(guī)定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款（現(xiàn)《中華人民共和國民法典》第二百七十六條）有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

本案中，合眾瑞通作為涉案小區(qū)地下車庫車位的開發(fā)建設方，可視為這些地下車位的合法所有者，依法享有對其的占有、使用、收益及處分的權利。然而，根據(jù)上述法律法規(guī)規(guī)定，此類車位的分配需優(yōu)先考慮小區(qū)業(yè)主的需求，業(yè)主有權通過購買、作為購房贈品或租賃等途徑獲得車位的使用權乃至所有權。合眾瑞通僅采取銷售方式分配車位，在一定程度上限制了包括郭女士在內(nèi)的眾多業(yè)主通過租賃等其他合法途徑獲取車位使用權的權利，應予糾正。

■ 律師短評

本案的勝訴不僅是對郭女士個人權益的維護，對于維護業(yè)主在小區(qū)停車問題上的合法權益也具有重要意義。它再次強調(diào)了“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要”這一法律原則，在小區(qū)停車問題上，開發(fā)商和物業(yè)公司不能一味追求經(jīng)濟利益而忽視業(yè)主的合理需求。只有在法律的框架內(nèi)，通過公平、合理的方式解決停車難題，才能構建和諧、宜居的社區(qū)環(huán)境。

此外，本案的啟示遠不止于此。它促使我們深入思考，在汽車社會日益成熟的今天，如何更加科學、高效地規(guī)劃與管理小區(qū)停車資源。我們倡導建立預防性與調(diào)解性并重的停車管理機制，鼓勵業(yè)主、開發(fā)商與物業(yè)公司之間建立常態(tài)化的溝通橋梁，通過協(xié)商與包容，將矛盾化解于萌芽狀態(tài)。同時，我們也呼吁政府相關部門加強監(jiān)管力度，完善相關政策法規(guī)，為小區(qū)停車管理提供堅實的制度保障，確保法律的嚴肅性與權威性得到充分體現(xiàn)。

（作者 王澍楠 系北京市安理律師事務所律師助理、法學碩士）

（2024年8月15日《法制文萃報》）