■ 案情概述

伍某與劉某于2018年5月23日簽訂《房屋租賃合同》，約定伍某將兩套房屋出租給劉某；受疫情影響，雙方于2021年12月18日簽訂《合同補充協(xié)議書》，降低了房屋租金；伍某依約將房屋交劉某租賃使用，但劉某長期不按合同約定支付租金，伍某多次催收未果，故起訴要求解除合同及補充協(xié)議、騰空交還房屋；支付欠付租金；支付逾期支付租金的滯納金；支付違約金及房屋占用使用費。

劉某辯稱，不同意解除合同，也不應支付房屋占有使用費，不應支付滯納金、違約金，即使法院認定應支付違約金，也不應同時計算違約金和滯納金，且違約金過高，應調(diào)低。

■ 法院裁判

重慶市江北區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，伍某與劉某簽訂的租賃合同、補充協(xié)議均系雙方真實意思表示，合法有效。按照雙方合同約定，劉某拖欠租金累計1月以上，伍某有權解除合同，故本案伍某要求解除雙方合同及補充協(xié)議的請求符合合同約定，法院予以支持，劉某應騰空返還房屋并支付合同解除前的租金。

關于伍某要求支付滯納金的請求，法院認為，該滯納金實為逾期付款違約金。雙方合同約定劉某逾期付款應按照日租金的1倍支付逾期付款違約金，劉某要求調(diào)低違約金，法院綜合考慮合同履行情況、伍某損失、劉某違約行為、主觀過錯等，確定逾期付款違約金利率按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率上浮30%計算。

關于伍某要求支付73350.10元違約金的請求，法院認為，涉訟合同因劉某違約而提前解除，伍某依約有權要求劉某支付提前解約違約金。解約違約金與逾期付款違約金系雙方締約時針對不同違約行為進行的約定，劉某有關兩項違約金不能重復計算的辯解于法無據(jù)，法院不予支持。

■ 法條解讀

《中華人民共和國民法典》第五百八十四條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

《中華人民共和國民法典》第五百八十五條規(guī)定，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據(jù)當事人的請求予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

本案中，劉某未按合同約定義務履行的行為構成違約，應當依照法律規(guī)定及合同約定向伍某支付違約金、賠償損失。雙方約定的逾期付款違約金實際上為逾期付款損失，逾期付款方給守約方造成的損失主要是資金占用期間的費用，而違約金73350.10元則是針對因劉某違約行為導致合同提前解除的提前解約違約金。民法典并無規(guī)定不能同時適用。

逾期付款違約金和提前解約違約金雖然可以同時主張，但不能過分高于守約方的實際損失，故人民法院可能會對守約方主張的違約金綜合考量合同約定及履行情況、當事人過錯、預期利益、合同目的等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，進行調(diào)整。

■ 律師短評

本案中劉某的違約行為觸發(fā)了合同約定的違約金的適用問題。根據(jù)法律規(guī)定，支付違約金系承擔民事責任的方式之一。違約金是對違約行為的一種經(jīng)濟制裁，是對雙方按約履行義務的一種擔保及對違約行為的一種懲罰，分為懲罰性違約金和賠償性違約金，就本案《房屋租賃合同》中關于違約金的約定來看，提前解約違約金屬于懲罰性違約金，針對的違約行為是因違約方的行為導致合同提前解除；而逾期付款違約金，顯然屬于賠償性違約金，是對違約方未按約支付租金而給守約方造成的資金損失的補償，具有損失賠償?shù)男再|(zhì)。在此情況下，損失賠償和違約責任并不互相排斥，針對不同的違約行為，所承擔的違約責任亦不同，應當并行適用，方能達到合同約定的保障履約效果，更能凸顯民事活動中合同履行應遵循的公平、誠信和審慎原則。

（作者 李婍婧 系北京市安理律師事務所律師、法學碩士）

（2024年7月18日《法制文萃報》）