房屋臨近馬路噪聲太大，周邊在建工地噪音不小，房間太陽西曬溫度高……為了提高居住舒適度，增強安全性及私密性，小宇和小雅拆除自家陽臺外立面欄桿并封閉了陽臺。但是，物業(yè)公司不認可他們的行為，將二人告上法庭，要求他們恢復(fù)原狀。那么，封陽臺是違規(guī)的行為嗎？近日，江蘇省蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院審結(jié)了這起案件。

2020年，小宇和小雅購買了一處房屋。2021年12月，兩人辦理了交房手續(xù)，入住小區(qū)。2022年5月，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)，小宇和小雅在沒有報備、未通過物業(yè)審核的情況下，自行對房屋陽臺進行封閉裝修，拆除了陽臺欄桿。物業(yè)公司通過微信聯(lián)系小宇和小雅，告訴他們?nèi)绻怅柵_，需簽署裝修管理服務(wù)協(xié)議并辦理相關(guān)手續(xù)，否則就違反了雙方簽署過的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》。

2022年6月30日，物業(yè)公司向小宇和小雅發(fā)送《施工整改通知單》，要求二人于2022年7月3日前，對違規(guī)行為進行修復(fù)或整改直至符合要求。同日，物業(yè)公司通過郵寄方式，向小宇和小雅發(fā)送《告知函》，要求二人立即拆除落地窗材料，恢復(fù)陽臺外立面欄桿。

小宇和小雅認為，自己對陽臺的封閉改造是基于合理的居住需求，并沒有損害建筑物整體外立面效果，也沒有影響到建筑安全結(jié)構(gòu)質(zhì)量，屬于在最低限度范圍內(nèi)行使業(yè)主的權(quán)利，并沒有問題，所以不愿意整改。

雙方協(xié)商無果，物業(yè)公司將小宇和小雅訴至法院，希望他們可以恢復(fù)陽臺欄桿。

法院經(jīng)審理后認為，建設(shè)單位依法與物業(yè)公司、小宇、小雅簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，內(nèi)容合法，依法成立有效，對小宇和小雅具有約束力，小宇、小雅及物業(yè)公司應(yīng)按合同約定享有相應(yīng)權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)。

《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》都對業(yè)主裝飾裝修房屋、封閉陽臺等進行了限制約定，即不得擅自封陽臺，損壞房屋外貌，需征得物業(yè)公司書面同意后并經(jīng)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計后封閉。小宇、小雅簽訂了上述協(xié)議及管理規(guī)約，并對裝修指南予以簽收，簽署裝修承諾書，表明其對陽臺封閉情況及要求應(yīng)明確知曉，且協(xié)議約定對陽臺封閉的要求內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)范，依法有效，應(yīng)按協(xié)議約定進行封閉陽臺。

雖小宇、小雅認為陽臺欄桿屬于業(yè)主專有使用部分，但其使用專有部分時亦非無任何限制，仍應(yīng)不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，應(yīng)遵守安全規(guī)范要求進行合理使用。根據(jù)協(xié)議約定及臨時管理規(guī)約規(guī)定，小區(qū)物業(yè)公司并非不允許業(yè)主封閉陽臺，而是不允許擅自拆除原設(shè)施而進行封閉，即允許業(yè)主在征得同意的情況下按照統(tǒng)一規(guī)范設(shè)計進行封閉，并未影響業(yè)主為追求隔離噪音等而對陽臺封閉的合理使用。小宇、小雅擅自拆除原交付狀態(tài)的欄桿，并封閉安裝了落地窗，改變了原陽臺欄桿的狀態(tài)，與此前相比安全性能降低，且不符合小區(qū)的整體外觀風(fēng)格，違反了前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議及臨時管理規(guī)約的約定。故物業(yè)公司依據(jù)協(xié)議及管理規(guī)約約定，要求小宇、小雅拆除自行搭建的落地窗材料并恢復(fù)陽臺原狀具有法律依據(jù)，法院予以支持。

法官說法

隨著社會經(jīng)濟發(fā)展，房屋不僅具備供人居住使用的基本功能，也或多或少兼具資產(chǎn)保值增值的功能。小區(qū)樓棟外立面是否美觀，一定程度將會影響房屋價值，因此封閉陽臺的行為往往會對建筑物的整體美觀甚至價值產(chǎn)生影響。更重要的是，擅自拆除原澆筑在混凝土內(nèi)的欄桿進而安裝落地窗，與此前相比安全性能大大降低，在臺風(fēng)等惡劣天氣時對業(yè)主人身財產(chǎn)安全具有重大安全隱患。本案中，業(yè)主小宇、小雅擅自封閉陽臺的行為，改變了樓棟外立面美觀統(tǒng)一性，違反了《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》及《臨時管理規(guī)約》內(nèi)的規(guī)定。如果小區(qū)業(yè)主均按照各自想法和方式對陽臺進行封閉改造，勢必會進一步對小區(qū)樓棟外立面美觀統(tǒng)一性造成更大破壞。同時，擅自封閉陽臺也會帶來脫落等潛在安全風(fēng)險。所以，小區(qū)業(yè)主在未征得物業(yè)公司同意的情況下，擅自違規(guī)封閉陽臺的行為，已經(jīng)違反合同義務(wù)，構(gòu)成不當行使權(quán)利，因此難以得到法律上的支持。

（2024年6月25日《江蘇法治報》園法萱）