“法拍房的價格雖然相對較低，但是與傳統(tǒng)的二手房不同，競拍法拍房可能存在種種風險。比如，房屋權屬風險、相關稅費風險以及騰房風險”

《法治周末》記者 肖莎

隨著法拍房掛牌量的增加，行業(yè)透明度和相關配套服務的升級，法拍房被越來越多的百姓所熟知。

中指研究院最新發(fā)布的《2023年全國法拍市場監(jiān)測報告》顯示，2023年，全國法拍房掛拍總量達到79.6萬套，比2022年新增20多萬套。

“法拍房的價格雖然相對較低，但是與傳統(tǒng)的二手房不同，競拍法拍房可能存在種種風險。這時就需要中介介入，我們的工作主要是競拍前對房屋進行多輪盡調讓風險可控，競拍中幫助客戶制定拍賣策略，競拍后幫助客戶順利過戶和使用房屋。”法拍房中介瀚海法拍網(wǎng)董事長曹輝對《法治周末》記者說。

法拍房最大的風險是騰退

單看價格，法拍房與周邊二手房相比，有著較大的優(yōu)勢。從競拍成功的數(shù)據(jù)看，有些法拍房的價格是周邊二手房的七折甚至更低。

但這并不意味著，法拍房一定是天上掉下的“餡餅”。

“法拍房最大的風險是騰退風險，即購買了法拍房后，房屋被人以各種合法或非法理由占用，購房者無法正常進入房屋并使用房屋。”曹輝說，而很多住宅類法拍房都存在騰退問題。

《法治周末》記者查詢多個法拍房公告發(fā)現(xiàn)，有的法院通常會在拍賣公告中提示法拍房按現(xiàn)狀交付，比如，有的拍賣公告提到“標的物處于空置或被占用狀態(tài)，競買人請自行前往現(xiàn)場了解，參與競買則視為對本次拍賣標的現(xiàn)狀的充分知悉，并自愿承擔本次競買的一切風險”。

曹輝說，部分法拍房并不允許購房者進到房間里查看，他們在實際情況中會通過各種方式確認房屋是否被占用，比如，和周邊鄰居溝通，查看電表水表等，盡調人員有時候會在房屋附近待到晚上，來確認室內是否有人居住。

“但是法拍房的情況每天都有可能發(fā)生變化。今天去查看沒有人，不代表明天沒人，所以作為中介，我們會多次做盡調。有時候，拍賣之前一直沒人住，一旦競拍成功，房屋內就會住進人，并且拿著一個長期租賃合同，以買賣不破租賃為由，拒不搬出。”曹輝說。

從公開資料可以看到，購房者成功競拍法拍房并拿到房本后始終無法住進房屋的情況并不少見。

就在去年11月，最高人民檢察院的官方微信公眾號上發(fā)布了一片題為《買了法拍房，十年住不上！檢察機關接續(xù)抗訴》的文章，其中提到，十年前，朱某通過司法拍賣競得房屋準備結婚使用，因原戶主拒不搬出，歷經(jīng)三級五家法院十多次訴訟卻始終無法入住屬于自己的房子。

曹輝說，法拍房的情況通常比較復雜，作為法拍房中介，他們公司的服務內容之一就是，前期做多輪盡調，并且前期就與房屋占用方進行溝通，提前溝通好騰退期限，并把相關承諾寫在合同里，以保證購房者利益；當出現(xiàn)競拍成功后有人拿著長期租賃合拒不搬出的情況，他們還會通過談判、法律途徑協(xié)調騰房。

不過公開資料顯示，一些法院正在積極推動法拍房的騰退工作。近日，北京四中院執(zhí)行局的十余名干警就在朝陽區(qū)的一處商業(yè)樓宇開展了強制騰退工作，涉案的11套不動產由于被案外人楊某非法占用，導致買受人無法實際使用拍得的房屋，房屋拍賣后4個月內，北京市四中院的執(zhí)行干警多次到現(xiàn)場做占用人的思想工作，釋明法律規(guī)定及抗拒執(zhí)行的后果。由于部分占用人始終拒絕騰退，1月29日，四中院對相關房屋進行了合法、有序的強制騰退措施，并在騰退現(xiàn)場向買受人完成了交接工作。

法拍房的復雜體現(xiàn)在多個維度

58安居客研究院院長張波提醒，法拍房之所以能流入市場，很大原因是其本身權屬不清晰，實際情況中，有些法拍房產權債務復雜、欠繳各類費用，競拍人可能承擔房源可能存在的隱性成本。

“我們在實際盡調中也要幫客戶查明房屋的實際戶型、朝向、結構、有無改建等等問題?！辈茌x說。

在多個法拍房公告中，記者看到這樣的表述：本次拍賣標的情況以其現(xiàn)狀為準，法院和管理人不承擔拍賣標的瑕疵保證責任，不對房屋外觀、質量問題、結構調整、房地產面積差異等作擔保。除拍賣文件披露外，競買人應對拍賣標的的實際狀況以及瑕疵（含顯性、隱性瑕疵）等自行調查核實、承擔投資風險。有意者請親自實地看樣，未看樣的競買人視為對標的物及相關實物現(xiàn)狀的確認，責任自負，由此產生的問題也不影響拍賣成交結果及成交價格。

還有的法拍房公告稱：標的物改建、超建及設施損壞等情形，請競買人自行了解，法院不就以上情況承擔責任。設施損壞的修復、超建拆除整改、改建的恢復原狀等風險及上述情況所涉及的費用全部由買受人承擔。本法院對本次處置標的物所作的說明、圖片、文字等內容，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。

曹輝告訴記者，法拍房普遍情況都比較復雜，比如，有的法拍房在公告里顯示是商品房，但是經(jīng)過調查，該房屋是經(jīng)濟適用房，如果競拍成功，就需要承擔更多費用；比如，有的法拍房已經(jīng)拍賣成功了，客戶接到法院通知，案子有新情況，要求競拍者把房屋交回法院，但是當時客戶的首套房購房資格已經(jīng)用掉，客戶競拍繳納的700多萬元也不能立刻退回。

北京金訴律師事務所主任王玉臣在接受《法治周末》記者采訪時表示，他曾服務過一個客戶，竟在拍完法拍房多年后，房屋被認定是違建要求拆除，“還有的法拍房拍賣完可能存在無法過戶的風險”。

在有的法院公告中，記者看到了這樣的內容：“對拍賣標的能否辦理過戶手續(xù)以及辦理時間等情況，請競買人在競買前自行到相關職能部門咨詢確認，因標的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)及辦理二次過戶造成的費用增加的后果自負，法院不作過戶的任何承諾，不承擔過戶涉及的一切費用?！?/p>

張波說，競拍者在參與拍賣前要和法院、房管局、原業(yè)主方、物業(yè)方、占用方、律師等各方溝通，詳細了解房屋情況。

“但是法拍房的盡調需要涉及到多個部門，有些步驟非常專業(yè)，這時候就需要中介的專業(yè)服務?！北本┯?上海)律師事務所全球合伙人郭韌對《法治周末》記者說。

北京市京都律師事務所律師馬釗在接受《法治周末》記者采訪時還提到，法拍房的類型不僅是住宅，還包括商業(yè)。商業(yè)類項目的產權和實際情況有時候也很復雜，而且牽涉到的金額比較高，所以企業(yè)或個人參與競拍商業(yè)類法拍房前，需要做更多的盡調和考量。

馬釗曾經(jīng)幫助客戶參與過一個商業(yè)類法拍房的調查，該客戶的主營業(yè)務是商業(yè)地產銷售和運營管理。經(jīng)過對一個法拍房項目進行初步財務測算后，客戶認為可以參與拍賣，但是馬釗在調研時發(fā)現(xiàn)該項目存在多個問題：首先，項目的執(zhí)行法院在外地，而涉案資產在北京，怎么保證執(zhí)行力度就是問題；其次，這個項目涉及到大小物業(yè)的問題，業(yè)主在購房前先與大物業(yè)簽了物業(yè)服務合同，但是這么多年的實際經(jīng)營過程，有個小物業(yè)實際提供服務，大物業(yè)根本無法進場，那么一旦競拍成功大小物業(yè)的沖突如何解決；再次，原有的租賃合同也在有效期內，但原有租賃合同的租金低，且原租戶不一定符合后期商業(yè)規(guī)劃的需求，如何讓不符合要求的租戶騰房也是問題。

房屋稅費無法精算可能導致競拍失敗

法拍房的購買還涉及到更多細節(jié)的問題，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏漏，可能導致購房者拍賣失敗。

在一個法拍房公告中，記者看到這樣的內容：本次拍賣的房產可能存在物業(yè)費、水、電、供暖及相應的滯納金等欠費情況，上述欠費均由買受人承擔，具體欠費金額及明細競買人須自行前往房產所在小區(qū)的物業(yè)公司及相應部門了解。一旦參與競買，視為接受上述欠費的情況，拍得房產后自行交納。

“有的法拍房欠費額度特別高，我們在調查中發(fā)現(xiàn)，有的房屋欠費額度高達80多萬元?！辈茌x說，這種情況下，對于客戶來說，購房者參與競拍的必要性就大大降低，因為這個房屋本身比周邊二手房也就低大概100萬元，如果有這么高的稅費，加上中介費，對于客戶來說就可能不太劃算。

隨著法拍房允許貸款，曹輝還開始與銀行展開合作，把法拍貸業(yè)務前置，即如果客戶會選擇貸款，那么在參與競拍前，就要根據(jù)客戶可支付的最高首付款、該套房最多可以貸款的額度，倒推出客戶可以承受的最高的拍賣價，一旦拍賣價超過某個價位，法拍經(jīng)理就會建議客戶不再舉牌。

“因為法拍房有其特殊性，在參與拍賣前，客戶需要交納起拍價10%的保證金給法院，一旦拍賣成功，客戶悔拍不要這套房了，是不返還保證金的。如果沒有在前期做好盡調和稅費精算，一旦競拍成功但客戶因為資金問題放棄房屋，客戶權益就會受損?！辈茌x說，法拍房還有個特殊情況是，如果客戶在一拍的時候競拍成功后放棄，二拍的成交價如果比一拍成交價低，兩次拍賣成交價的差價還需要違約客戶補齊，所以盡調和稅費精算非常重要。

《最高人民法院關于人民法院網(wǎng)絡司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定，拍賣成交后買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，依次用于支付拍賣產生的費用損失、彌補重新拍賣價款低于原拍賣價款的差價、沖抵本案被執(zhí)行人的債務以及與拍賣財產相關的被執(zhí)行人的債務。

王玉臣提醒，對于法拍房內的戶口、居住權情況，也要調查清楚，這些都是影響后續(xù)房屋使用的因素。

法拍房中介行業(yè)魚龍混雜

也正因為法拍房本身情況復雜，存在很多可服務的內容，法拍房中介在近些年來逐漸增多。

“但是整個行業(yè)還是比較亂，有的法拍房中介并不是單純做服務，而是想要走早年賺信息差的路子；有的中介則是靠吃差價；有的中介不對房屋做盡調就給客戶夸大承諾導致后期出問題，這都給行業(yè)的聲譽帶來了影響。”曹輝說，他也希望監(jiān)管部門能對法拍房中介行業(yè)進行整頓。

近期就有媒體報道，在南方某省會城市，一些法拍房中介利用“低價、優(yōu)質、稀缺”等話術，給消費者制造購買緊迫感，購房者交了2萬元至3萬元中介費后，中介并未做房屋盡調，未做稅費精算，導致后期購房者無足夠的資金拍賣時，既未能撿漏，也無法要回中介費。

曹輝透露，最近行業(yè)里還有打著法拍房中介旗號開展業(yè)務的資產公司，利用員工的購房資格先低價拍下法拍房，希望后續(xù)轉賣賺取差價，但是由于市場問題房屋短期內無法轉出，導致有1.3億元左右的法拍房壓在員工手里。

“還有的中介，就只說法拍房低價這一個優(yōu)勢，不提醒其他風險，一旦客戶拍賣過程中或者拍賣后出現(xiàn)問題，中介便逃之夭夭，購房者就會去與法院多次溝通，導致很多法院對法拍房中介的印象也不是很好?！辈茌x補充。

記者在查詢資料時看到，有的法院在發(fā)布法拍房公告時特別提醒：法院從未委托任何中介機構協(xié)助拍賣，所有拍賣過程與中介機構無任何關系。競買人如需咨詢，請直接聯(lián)系公告中司法輔助咨詢電話。網(wǎng)絡司法拍賣活動不收取拍賣費用，請競買人對中介機構以法院名義進行的收費行為提高警惕。

“希望監(jiān)管部門可以對魚龍混雜的法拍房中介行業(yè)進行整頓?！辈茌x說。

那么，法拍房中介屬于哪個行業(yè)？應該受哪些部門的監(jiān)管和指導？

曹輝告訴記者，法拍房中介本質上屬于拍賣行業(yè)，只是拍賣標的比較特殊，是房產，所以他們公司在成立之初就加入了北京市拍賣協(xié)會和中國拍賣協(xié)會，協(xié)會的上級主管部門是商務部。

“法拍房業(yè)務在整個二手房業(yè)務中的占比比較小，在整個拍賣行業(yè)的占比也不大，目前還沒有針對法拍房中介的專門的監(jiān)管政策?！辈茌x說。

馬釗認為，整個地產中介都是從野蠻成長慢慢發(fā)展到現(xiàn)在的，法拍房中介的規(guī)范也有個過程，但是依然建議監(jiān)管部門明確服務的規(guī)則和底線。